Договор ДДУ и договор переуступки: особенности и отличия

Договор ДДУ и договор переуступки — это разновидности сделок, на основании которых происходит приобретение объектов недвижимости. Несмотря на первоначальное сходство, оба варианта имеют свои особенности.

Нельзя однозначно сказать, какая из сделок станет менее рисковой для сторон. Предварительный анализ всех факторов поможет сделать правильный выбор. И вот на что необходимо обратить внимание, выбирая что лучше, ДДУ или переуступка прав.

Оглавление:

1. Договор ДДУ и договор переуступки: главные сходства
2. Чем отличается ДДУ от договора уступки
3. Что надежнее: цессия или ДДУ

Договор ДДУ и договор переуступки: главные сходства

ДДУ или ДУПТ (договор уступки права требования) — это разновидности гражданско-правовых сделок, на основании которых можно приобрести недвижимость еще на этапе строительства.

Но, если с ДДУ все понятно (застройщик обязуется в установленный срок построить объект недвижимости и передать на него права участнику), то с уступкой права требования (договор цессии) на практике возникает много проблем.

По договору цессии одна сторона (цедент, он же продавец) уступает новому покупателю (цессионарию) право требовать с застройщика выполнения обязательств, предусмотренных договором долевого участия. У договора цессии отличий от договора переуступки нет.

Иными словами, на основании ДУПТ меняется участник ДДУ. Что общего у этих договоров? Сделки с недвижимостью всегда связаны с финансовыми рисками. Для их минимизации применяются правила, установленные законом:

1. ДДУ или ДУПТ подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.
2. Покупатель (участник ДДУ / цессионарий) оплачивают договор только после завершения государственной регистрации.

Эти правила служат гарантией и защитой от двойных продаж, когда в отношении одного объекта оформляются сделки с разными собственниками. Если договор зарегистрирован в Росреестре, то совершить аналогичную сделку с этой недвижимостью невозможно.

В чем разница? ДДУ и переуступка закрепляют право на объект недвижимости, как и договор инвестирования , и позволяют приобрести квартиру еще на этапе ее строительства.

Чем отличается ДДУ от договора уступки

Договор долевого участия и договор цессии имеют разную правовую природу и разные цели. По ДДУ участник намерен приобрести недвижимость, а по договору цессии принимает решение об отчуждении права требовать эту недвижимость другому лицу.

Когда возникает необходимость в договоре цессии:

• участник долевого строительства решает сменить застройщика, купить недвижимость в другом объекте ввиду разных причин;
• участник решает «продать» недвижимость в строящемся объекте , не дожидаясь окончания строительства.

Итак, чем отличается договор переуступки от договора долевого участия:

1. ДДУ всегда заключается между строительной компанией, т.е. юридическим лицом и участником долевого строительства. В договоре цессии одна из сторон это бывший участник долевого строительства. Другая сторона — покупатель квартиры, т.е. застройщик не участвует в переуступке прав, как сторона договора уступки.
2. Предмет ДДУ — квартира или иная недвижимость. Предмет договора цессии — право требования.

Разница между ДДУ и переуступкой проявляется и в цене. Рассмотрим на примере: участник по ДДУ приобретает квартиру за 5 млн. рублей. За время строительства участник решает сменить застройщика и передает право требования по договору цессии новому участнику за 5,5 млн. рублей. Цена договора уступки никак не привязана к ДДУ. Цедент определяет стоимость по своему усмотрению.

Цессионарий, становясь участником ДДУ, имеет право требовать от застройщика неустойку, исходя из суммы договора ДДУ. Взыскание неустойки по ДДУ происходит на основании положений договора долевого участия в строительстве. Застройщик также несет ответственность в полном объеме, предусмотренную условиями ДДУ перед новым участником.

Кстати, на практике часто используются две формулировки «уступка и переуступка», в чем разница? По факту разницы никакой нет, но с точки зрения закона правильно использовать термин «уступка».

Еще чем отличается ДДУ от договора уступки права? Договор долевого участия в строительстве заключается только один раз в отношении одного объекта строительства. При этом право требования в отношении этого объекта можно передавать безграничное число раз, т.е. договор цессии можно заключать неоднократно.

Рассматривая договор долевого участия и договор уступки, разница проявляется и во времени заключения договоров. ДДУ можно заключить на любом этапе строительства.

Участник может уступить право по ДУПТ только после регистрации договора и до момента подписания акта приема-передачи объекта по ДДУ. А еще лучше, чтобы переуступка была оформлена как минимум за месяц до того, как застройщик сдаст квартиру.

Что надежнее: цессия или ДДУ

Договор ДДУ и договор переуступки закрепляют право на недвижимость.

Многие считают, что основной плюс и разница между ДДУ и переуступкой в том, что по ДУПТ покупатель получает квартиру в уже построенном доме от хорошего застройщика. На самом деле это не всегда так.

В первую очередь важно, чтобы все документы были оформлены правильно и предварительно прошли тщательный анализ у юриста.

На что мы советуем обращать внимание при заключении договора цессии:

1. Причина, по которой участник отчуждает право требования на строящийся объект недвижимости. Причина может быть банальная, например переезд в другой город. А может быть участник ДДУ не уверен в надежности строительной компании или качестве строящегося жилья.
2. Стоимость договора цессии. Слишком большая разница в стоимости должна настораживать, особенно если стоимость договора цессии ниже.

Наша компания оказывает юридические услуги на рынке долевого строительства по разным вопросам. Мы готовы оперативно провести не только предварительный анализ всех документов, чтобы ваша сделка прошла без рисков и последствий, но и ответим на все возникшие вопросы.

Что важно при заключении ДУПТ:

1. При заключении договора цессии необходимо согласие застройщика (если это предусмотрено условиями ДДУ), а также банка, если для оплаты по ДДУ использовались заемные денежные средства. После регистрации договора цессии застройщика необходимо уведомить о смене участника в обязательном порядке.
2. Задолженность участника ДДУ должна быть погашена до подписания договора цессии.
3. При продаже квартиры на основании договора цессии у продавца возникает обязанность по уплате налога. Налогообложению подлежит не вся сумма. Налог в размере 13% начисляется на разницу в цене продажи и покупки квартиры. Условно, если по ДДУ квартира была приобретена за 1 000 000 рублей, а в договоре цессии цена продажи составляет 2 000 000, то продавец оплачивает налог с продажи в размере 130 000 рублей.
4. Цессионарий должен проверить непосредственно договор ДДУ, он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Иногда строительные компании заключают предварительный ДДУ. Этот документ не является основанием для заключения договора уступки прав, т.к. не имеет юридической силы и не подлежит регистрации в Росреестре.

Безопасность ваших сделок в наших руках. В короткие сроки юристы нашей компании:

• Проведут бесплатную юридическую консультацию;
• Проведут анализ условий ДДУ и ДУПТ на соответствие закону;
• Проанализируют деловую репутацию застройщика и его уже реализованные проекты;

В индивидуальном порядке подскажут клиенту, что лучше ДДУ или переуступка, т.к. зачастую клиенту выгоднее заключить договор долевого участия непосредственно с застройщиком.