Отличия договора инвестирования от ДДУ

Долевое строительство дает возможность приобрести недвижимость по низкой цене. Одна из форм участия в долевом строительстве — заключение договора инвестирования.

В чем же тогда разница между ДДУ и договором инвестирования? В этой статье, на сайте ДДУ Плюс, поговорим о существенных различиях и целях заключения этих договоров.

Оглавление:

1. Договор инвестирования — что это
2. Топ-отличий договора инвестирования от ДДУ
3. Уступка прав по договору инвестирования
4. Инвестирование или ДДУ

Договор инвестирования — что это

Несмотря на то, что в федеральном законе №214-ФЗ нет упоминаний о договоре инвестирования, он непосредственно относится к долевому строительству. Договор инвестирования, что это такое?

До принятия федерального закона №214-ФЗ, отношения между строительной компанией и покупателем недвижимости регулировались именно инвестиционным договором. Ранее любой участник долевого строительства считался инвестором.

Договор инвестирования это, по сути, договор простого товарищества, согласно которому инвесторы объединяют вклады для получения прибыли. Приобретение объектов недвижимости – один из этапов получения прибыли инвесторами. Как правило, такая недвижимость сдается в аренду или реализуется по договору купли-продажи.

Инвесторы имеют права в отношении объектов в том объеме, в котором они определены договором (т.е. это право общей долевой собственности, если иные условия не отражены в тексте договора). Договором инвестирования недвижимости определяется и размер денежных или иных вкладов каждого из инвесторов.

Договор долевого участия в строительстве практически вытеснил договор долевого инвестирования строительства, т.к. был принят закон прямо регламентирующий сферу долевого строительства. Но инвестирование на практике не редкость. Кто может быть стороной договора инвестирования при покупке квартиры:

• Паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ, ОПИФ);
• физические лица, выступающие в роли частного инвестора;
• юридические лица, если закон не запрещает коммерческую деятельность и извлечение прибыли.

Передача квартиры от застройщика происходит на условиях, установленных договором инвестирования. Собственником одного объекта могут быть все инвесторы, в равных долях или на условиях, прописанных в договоре.

Резюмируем, что такое договор инвестирования: это договор, на основании которого инвесторы вносят свои вклады в строительство и получают объекты недвижимости для дальнейшей реализации по своему усмотрению. Это может быть последующая продажа коммерческой недвижимости или сдача в аренду, реже — уступка права требования по договору цессии.

Топ-отличий договора инвестирования от ДДУ

ДДУ и инвестирование похожи. Эти договоры объединяет конечный результат — получение объекта недвижимости. Долевое участие это инвестирование, т.к. участник вкладывает денежные средства, за счет которых застройщик возводит дом. Но сам процесс инвестирования в первую очередь предполагает получение дохода от объектов недвижимости.

Рассмотрим главные отличия инвестиционного договора от договора долевого участия:

1. ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, договор инвестирования квартиры — не регистрируется и вступает в силу с момента подписания сторонами.
2. Оплатой по ДДУ могут быть только денежные средства. По договору инвестирования в качестве оплаты также могут передаваться ценные бумаги, имущественные права;
3. Покупателем (участником) по ДДУ может быть как юридическое, так и физическое лицо. Застройщик заключает договор в отношении одного объекта только с одним участником.

При покупке по договору инвестирования инвесторами чаще всего выступают компании, осуществляющие коммерческую деятельность. Причем девелопер может заключить один договор сразу с несколькими субъектами.

4. Ответственность сторон по ДДУ четко прописана в тексте договора и регулируется нормами закона №214-ФЗ. Участник долевого строительства имеет право на неустойку, если застройщик нарушает срок сдачи объекта, сдает квартиру со строительными дефектами. Калькулятор неустойки поможет точно определить размер неустойки для взыскания со строительной компании.

Ответственность сторон по договору инвестирования строительства определяется в большей степени положениями самого договора. Получается, что с точки зрения закона, участник долевого строительства более защищен по федеральному закону №214-ФЗ.

5. По ДДУ участник получает объект по завершению строительства, и после оплаты становится собственником недвижимости. По договору инвестирования право собственности на один объект может возникнуть у нескольких инвесторов или наоборот, у одного инвестора в собственности окажутся десятки жилых или нежилых помещений.

Уступка прав по договору инвестирования

Переуступка прав на основании договора инвестирования может происходить как на жилые помещения (например квартиры), так и на коммерческую нежилую недвижимость.

Когда инвестор заключает договор инвестирования с застройщиком, объектом такой сделки оказываются десятки квартир. Именно в их отношении участник ДДУ-юридическое лицо передает право требования.

Не смотря на то, что п.3. ст.1 федерального закона №214-ФЗ установлен запрет о передаче по договору цессии квартир физическим лицам от юридических, на практике обычные граждане успешно регистрируют такие сделки в Росреестре.

А судебная практика в очередной раз способствует таким сделкам, т.к. суды выступают на стороне участников ДДУ.

Консультация юриста нашей компании поможет избежать нестандартных ситуаций при заключении сделок.

Инвестирование или ДДУ

Договор долевого участия в строительстве это инвестирование. При этом, цель участника по ДДУ — получить квартиру или иной объект недвижимости в установленные срок.

ДДУ чаще всего пользуются обычные физические лица, приобретая жилье в собственность. Этому способствуют различные государственные программы, например ипотека по ДДУ всегда отличается более выгодными ставками.

Заключая инвестиционный договор с застройщиком, инвестор должен знать, что взыскать неустойку в этом случае будет сложнее. Неустойка по ДДУ выплачивается строительной компанией не только на основании положений договора. Она предусмотрена законом, как форма ответственности строительной компании перед участниками.

Если лицо планирует просто купить квартиру, то лучше заключить ДДУ. Договор долевого инвестирования также позволяет приобретать недвижимость по выгодной цене на этапе строительства с привлечением капитала других лиц.

Договор соинвестирования это тип сделки, при которой инвесторы объединяют вклады для инвестирования строительства одного или нескольких объектов.

Получается, что купить квартиру по инвестиционному договору обычному гражданину не представляется возможным. Это как минимум нецелесообразно, с точки зрения ответственности.

Покупка квартиры по договору инвестирования несет риски, т.к. застройщик отвечает только за целевое использование денежных средств, а ответственность сторон регулируется только условиями заключенного между ними договора.

Если участник покупает квартиру по ДДУ, то ответственность между сторонами регулируется законом, а застройщик непосредственно отвечает за качество жилья.

Наша компания специализируется на вопросах долевого строительства. Мы работаем в этом направлении много лет и решаем вопросы как частных участников ДДУ, так и крупных инвесторов. По любым вопросам вы можете записать на консультацию к нашим специалистам.