Дополнительное соглашение к ДДУ

К договору долевого участия в строительстве может быть заключено доп соглашение от застройщика. Реже инициатором заключения дополнительного соглашения к ДДУ выступает участник.

Отношения в рамках долевого строительства длятся, как правило, год и более. За это время может произойти много изменений.

Но, обычно дополнительное соглашение к ДДУ застройщик подписывает с целью уменьшения размера своей ответственности, что негативно сказывается на правах участника.

Юристы нашей компании подготовили важную информацию, которую необходимо знать, прежде чем подписать документ.

Образец Дополнительного соглашения к Договору долевого участия в строительстве ДДУ 214 ФЗ скачать 2021

Оглавление:

1. Что такое дополнительное соглашение к ДДУ
2. Дополнительное соглашение от застройщика: причины
3. Ошибка, которую нельзя совершать
4. Как заключить дополнительное соглашение ДДУ

Что такое дополнительное соглашение к ДДУ

Дополнительное соглашение к договору долевого участия – это документ, вносящий изменения в основной ДДУ. Дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора, также подлежат государственной регистрации, а неисполнения обязательств, вытекающих из соглашения также приводит к наступлению ответственности сторон.

Что важно знать о дополнительных соглашениях:

1. Подписание дополнительного соглашения к ДДУ является правом участника, а не его обязанностью. Нельзя заключить соглашение в одностороннем порядке;
2.  Закон не ограничивает количество дополнений, поэтому их количество может быть любым;
3. Регистрация дополнительного соглашения к ДДУ в Росреестре обязательна, как и для самого договора. Соглашение вступает в силу только после прохождения регистрации;
4. Соглашение можно заключить в любое время с момента регистрации договора Росреестром и до подписания акта приема-передачи объекта.
5. Инициатором заключения может быть как застройщик, так и участник.

В дополнительном соглашении можно прописать любые условия, которые не противоречат закону. В каких случаях можно заключить соглашение к ДДУ:

1. Нужно отменить один из пунктов. В этом случае в соглашении прописывается формулировка о том, что конкретный пункт договора утратил силу.
2. Нужно внести дополнительные условия. В это случае используется формулировка о том, что договор необходимо «дополнить пунктом следующего содержания».
3. Внести изменения в конкретное положение действующего договора долевого участия. Для этого чаще всего используется формулировка « изложить пункт в новой редакции».

Наша юридическая компания предлагает разделить все случаи заключения дополнительных соглашений на группы, чтобы лучше оценивать последствия, к которым приведет регистрация таких изменений.

Получается четыре категории изменений в ДДУ, которые связаны с :

• Переносом сроков (перенос срока оплаты по ДДУ, срока сдачи объекта по ДДУ);
• Изменением качества и характеристик объекта долевого строительства;
• Изменением сторон;
• Прекращением договора по соглашению сторон.

Дополнительное соглашение от застройщика: причины

Дополнительное соглашение к договору долевого строительства может быть как инициативой участника, так и инициативой строительной компании. Как показывает практика, в 60% случаев именно девелопер выступает с предложением внести изменения в ДДУ.

И в 100% доп соглашение от застройщика выгодно для него же. А вот положение участника с учетом таких изменений остается под вопросом.

Какие изменения может предложить строительная компания:

1. Изменение подсудности

При заключении договора стороны надеются, что дело не дойдет до судебного разбирательства. И все же, участник ДДУ может подать исковое заявление на застройщика в суд по месту своего жительства, по месту нахождения объекта строительства или по месту нахождения строительной компании.

Право выбора остается за участником. Например, при обращении за помощью в нашу компанию, на юридической консультации специалист поможет выбрать суд, который с большей вероятностью примет сторону клиента.

Застройщик наоборот, работает с судами, которые чаще всего принимают сторону девелопера, например сильно снижают размер неустойки. Застройщику выгодно все споры вести именно в таком суде. И в дополнительном соглашении может быть фраза о том, что «все разногласия между сторонами разрешаются в «название суда». Такое доп соглашение к ДДУ участнику лучше не подписывать.

2. Изменение характеристик объекта.

В договоре долевого участия прописываются характеристики объекта, который получит участник. Например в отношении квартиры указывается ее площадь, наличие лоджий и т.д. Редко, но все же бывают случаи когда девелопер в процессе строительства существенно отходит от характеристик, указанных в ДДУ. По соглашению сторон такие изменения можно отразить в дополнительном соглашении.

Дополнительное соглашение к ДДУ об изменении площади объекта должно содержать дополнительно информацию об изменении стоимости договора долевого участия и порядке компенсации разницы в цене. Если фактическая площадь объекта меньше заявленной на 5% и более, то застройщик обязан выплатить участнику компенсацию или соразмерно уменьшить стоимость ДДУ.

3. Перенос срока сдачи объекта.

Это изменение очень важно для строительной компании и максимально невыгодно для участника ДДУ. Рассмотрим подробнее, почему нельзя соглашаться на доп соглашение к ДДУ о переносе сроков.

Ошибка, которую нельзя совершать

В договоре долевого участия в строительстве обязательно указывается дата сдачи объекта, т.е. до этой даты участник должен получить квартиру. Если этого не происходит и застройщик нарушает предельный срок, то за каждый день сверх этой даты начисляется неустойка.

Участник в любое время может инициировать взыскание, а застройщик должен выплатить неустойку по требованию участника или через суд. Естественно речь идет о крупных суммах, поэтому строительные компании идут на разные хитрости, чтобы ничего не выплачивать.

Одна из таких «уловок» — дополнительное соглашение о переносе срока сдачи. Почему участнику лучше не подписывать доп соглашение с застройщиком о переносе сроков сдачи квартиры по договору?

Подписав соглашение, участник лишает себя права на неустойку. Например, по ДДУ застройщик должен был сдать дом не позднее 7 октября 2019 года. Строительная компания не успевает сдать объект и предлагает участникам внести изменения в условие о сроке сдачи дома. Предложение может поступить как до 7 октября 2019 года, так и после. Допустим, что участник подписывает соглашение 27 октября 2019 года, тем самым лишая себя права на взыскание неустойки минимум за 20 дней.

Сколько в этом случае теряет участник, при стоимости однокомнатной квартиры-студии в Москве в размере 5 000 000 рублей, и с учетом ставки ЦБ 7% по состоянию на 27 октября 2019 года.

Расчет: 5 000 000 * 20 * 7% *1/150= 46 666 рублей.

Участник просто «подарил» застройщику сумму, которая полагалась ему по закону.

Под каким предлогом строительная компания может убеждать участника подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков:

1. Отказ от подписания соглашения является нарушением условий ДДУ, что влечет расторжение договора;
2. Изначально в тексте договора была допущена ошибка, мы не сможем подписать акт приема-передачи, пока не устраним эту ошибку;
3. Срок является существенным условием и он всегда должен быть актуальным;
4. Если не подписать соглашение, то Росреестр откажется регистрировать право собственности на квартиру.

Запомните: эти и другие уловки застройщика не имеют никаких оснований. Участник имеет полное право отказаться от продления срока сдачи квартиры и взыскать неустойку, без риска применения каких-либо санкций к нему.

Защита прав дольщиков в отношениях с недобросовестными застройщиками – наша основная задача. Мы отстаиваем позицию участника ДДУ, восстанавливаем права и добиваемся выплаты компенсации от строительной компании напрямую или через суд.

Как заключить дополнительное соглашение ДДУ

Соглашение к ДДУ составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. В названии обязательно нужно указать что это дополнительное соглашение к конкретному ДДУ.

После подписания, соглашение обязательно передается на регистрацию в Росреестр в трех экземплярах.

Наша компания оказывает юридические услуги, в том числе и по анализу документов. Предварительный анализ соглашения специалистом и проверка законности изменений в договор – самый надежный способ защиты своих прав.