Как заключить ДДУ после ввода дома в эксплуатацию

Долевое строительство — это один из способов приобретения недвижимости, отличающийся тем, что недвижимость по ДДУ приобретается в строящемся доме.

На этапе строительства с участником заключается ДДУ. Ввод в эксплуатацию – это один из этапов, который завершает стройку, но не является финальным этапом отношений в сфере долевого строительства.

Многих волнует вопрос, можно ли заключить ДДУ после ввода в эксплуатацию? Практика неоднозначна, поэтому мы подготовили максимально емкую информацию, давайте разберем этот вопрос.

Оглавление:

1. Ввод в эксплуатацию и сдача дома: что это
2. Заключение ДДУ после ввода в эксплуатацию
3. 3 неоспоримых плюса заключения ДДУ после ввода в эксплуатацию
4. Переуступка прав по ДДУ после ввода в эксплуатацию
5. Суды о заключении ДДУ
6. Риски заключения ДДУ «после»

Ввод в эксплуатацию и сдача дома: что это

Прежде всего надо разобраться с этапами процесса долевого строительства.

ЭТАП 1: поиск строительной компании, подбор объекта;

ЭТАП 2: заключение ДДУ, регистрация договора в Росреестре, внесение оплаты по договору;

ЭТАП 3: сдача дома застройщиком (получение разрешения от государственной комиссии на ввод дома в эксплуатацию);

ЭТАП 4: передача объекта участнику ДДУ по акту приема-передачи;

ЭТАП 5: оформление права собственности на объект участником ДДУ.

Разберем подробнее третий этап. Ввод дома в эксплуатацию по ДДУ возможен только если строительство дома полностью завершено, и объект соответствует всем техническим регламентам.

Государственная комиссия принимает дом у строительной компании, предварительно оценив его на соответствие санитарным нормам, нормам пожарной безопасности и т.д. Дом сдан, если застройщик получил от комиссии разрешение на ввод в эксплуатацию.

Именно после этого девелопер может сдавать объекты по ДДУ участникам. Приемка квартиры у застройщика не менее важный процесс, т.к. на этом этапе участник должен оценить объект, проверить нет ли дефектов и недостатков.

Вывод: сдача дома застройщиком и получение на ввод в экспликацию – это один из этапов долевого строительства, который означает окончание самой стройки и возможность сдачи квартир будущим владельцам.

Заключение ДДУ после ввода в эксплуатацию

В законе №214-ФЗ нет прямого указания на то, до какого момента застройщик может заключать ДДУ. В законе указано, что девелопер может принимать деньги граждан на строительство объектов недвижимости на основании ДДУ. Важно, чтобы дома не были введены в эксплуатацию.

Может ли участник рассчитывать на заключение ДДУ в сданном доме? Практика доказывает, что можно. По всей стране застройщики заключают договоры с новыми участниками после того, как получат разрешение на ввод в эксплуатацию

Кроме того, есть разъясняющее письмо Минстроя, из которого следует, что:

• Заключение ДДУ после сдачи дома возможно, если ранее уже были заключены договоры долевого участия в данном многоквартирном доме до его сдачи в эксплуатацию.
• Застройщик до государственного кадастрового учета многоквартирного дома может заключать ДДУ после ввода дома в эксплуатацию без использования счета эскроу или внесения платежей в компенсационный фонд.

3 неоспоримых плюса заключения ДДУ после ввода в эксплуатацию

Почему многие стремятся заключить ДДУ не на ранних этапах строительства, а именно ближе к сдаче дома или даже после этого?

Плюсы заключения договора долевого участия в сданном доме:

1. Если дом сдан, значит он соответствует всем нормам пожарной безопасности, санитарным нормам и техническим регламентам, т.е. подтверждена его безопасность;
2. Сдача дома означает, что в скором времени застройщик начнет передачу квартир участникам ДДУ, а значит никаких нарушений сроков, есть все шансы заселиться в ближайшее время;
3. Снижается риск банкротства застройщика, т.к. после передачи квартиры застройщик получает денежные средства со счетов эскроу.

Несмотря на то, что заключение ДДУ после сдачи дома в эксплуатацию несет меньше рисков, связанных именно с качеством объекта, это не повод расслабляться. Застройщики, как правило, предлагают для подписания свои варианты ДДУ. В таких договорах могут прописываться спорные условия, которые увеличивают риск нарушения прав участника.

На юридической консультации специалист нашей компании проведет оценку текста договора на соответствие нормам закона и предложит формулировки, защищающие интересы клиента.

Переуступка прав по ДДУ после ввода в эксплуатацию

Переуступка по ДДУ после сдачи дома возможна, более того, чаще всего этот договор заключают именно после сдачи дома, т.к. желающих приобрести квартиру на этом «завершающем» этапе не мало.

Переуступка или договор цессии дает право новому участнику сделки требовать исполнения обязательств от строительной компании по договору ДДУ. Обратите внимание, что в этом случае меняется только участник.Новый договор долевого участия девелопер не заключает.

Цессия для нового участника обычно стоит дороже, чем сам договор ДДУ. Новый участник должен понимать, что все расчеты с застройщиком он будет вести исходя из суммы, указанной в договоре долевого участия. Например, если застройщик все-таки нарушит срок передачи объекта собственнику, то взыскание по ДДУ неустойки будет рассчитываться не по цессии, а по ДДУ.

Уступка по ДДУ после ввода в эксплуатацию не вызывает проблем и Росреестр регистрирует сделку.

Суды о заключении ДДУ

И все же, Росреестр иногда отказывает в регистрации ДДУ после ввода дома в эксплуатацию. Что делать участнику в этом случае?

Можно обратиться в суд и оспорить решение Росреестра. В этом случае возможны два варианта:

1. Суд пример сторону участника и вынесен решение об отмене решения регистрирующего органа. Тогда документы на регистрацию необходимо подавать заново, с приложением копии решения суда.
2. Суд примет сторону Росреестра. Тогда участник может либо смириться и искать другие варианты для заключения ДДУ, либо подать апелляцию на решение суда первой инстанции. В этом случае есть вполне очевидная возможность пересмотра и отмены решения суда первой инстанции.

Сложность и неоднозначность вопроса связана с различной судебной практикой. В одном регионе суд признает договор переуступки после сдачи дома в эксплуатацию законным, а другом регионе складывается противоположная практика.

Мы оказываем юридические услуги по представлению интересов клиентов в судах всех инстанций. Несмотря на то, что есть разная судебная практика относительно законности заключения ДДУ после ввода дома в эксплуатацию, мы успешно отстаивали позицию клиента и суд удовлетворял требования.

Риски заключения ДДУ «после»

С уверенностью в 100% можно утверждать, что ДДУ может быть зарегистрирован до ввода дома в эксплуатацию. Если договор не содержит противоречащих закону положений, то Росреестр регистрирует его без проблем. А вот о регистрации ДДУ после сдачи дома говорить с такой уверенностью сложно. Ввиду чего возникают определенные риски, о чем необходимо заранее знать.

Самый очевидный риск – ДДУ не зарегистрируют. Дальше следует обращение в суд, а как выяснилось, правоприменительная практика в судах не имеет четкой позиции. Решение могут как отменить, так и оставить без изменения.

Другой риск связан с оплатой. Очень часто застройщики вводят в заблуждение участника ДДУ, торопят его с оплатой по договору. Якобы квартиру могут продать в любой момент другому участнику, поэтому нет времени ждать.

Напоминаем: любые оплаты по ДДУ можно проводить только после его регистрации. Вся информация о договоре хранится в Росреестре (даже если документ утерян и участник не знает, как восстановить ДДУ, можно просто обратиться за копией в Росреестр).

Договор, не прошедший регистрацию, просто не существует и не имеет юридической силы. Получается, что участник оплачивает ДДУ, договор не проходит регистрацию, и у строительной компании не возникает обязанности по передаче объекта.

Юридическая компания ДДУ Плюс готова оказать квалифицированную помощь по любому вопросу. Отношения в сфере недвижимости всегда требуют особого внимания. Только благодаря знаниям и практике, мы с уверенностью сможем рассказать клиенту о дальнейших перспективах дела.