Признание права собственности на незавершенное строительство

Как признать право собственности на объект незавершенного строительства

Возможность оформить право собственности на объект незавершенного строительства является одним из инструментов защиты участников долевого строительства. Ежегодно суды рассматривают сотни подобных дел, причиной которых является банкротство строительной компании.

Что остается делать участнику ДДУ, когда все деньги вложены в объект, его строительство прекращено, а застройщик оказался банкротом. Можно попытаться вернуть деньги или, оформить право собственности на незаконченный объект. Рассмотрим, как это сделать и в отношении каких объектов строительства применяется термин «незавершенный».

Объект незавершенного строительства – что это

Перед тем как ответить на главный вопрос, можно ли признать право собственности на объект незавершенного строительства, необходимо разобраться, что относится к таким объектам.

Объектом незавершенного строительства признается недвижимое имущество, возведение которого приостановлено или прекращено.

С одной стороны, в законе не указано, что именно является таким объектом. Поэтому из-за отсутствия юридически закрепленного определения суды долгое время по своему решали вопрос с признанием права собственности на объект незавершенного строительства.

При принятии решения, суды учитывают:

• этап строительства (фундамент, процентное соотношение готовности объекта. начальный или завершающий этап стройки);
• категория и тип объекта (например объект долевого строительства);
• невозможность использования объекта по назначению (коммерческая, жилая недвижимость и т.д.).

Именно суд выносит решение о признании объекта незавершенным.

В соответствии с постановлением Верховного суда РФ котлован не может быть признан объектом незавершенного строительства. Противоположная ситуация бывает, когда визуально объект построен, но не введен в эксплуатацию. Это тоже является основанием для признания права на объект незавершенного строительства в суде.

Судебная практика настолько разнообразна, что для признания дома недостроенным в одном суде решающим критерием будет невозможность использования объекта по назначению. А в другом суде важно доказать, что недостроенную недвижимость нельзя использовать по назначению. например, дом еще не пригоден для жилья, т.к. в нем не провели и не подключили коммуникации.

Без прав на земельный участок признать право собственности нельзя . Причем земля может находиться у девелопера как в собственности, так и в аренде. Об этом сказано в ст. 40 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Если застройщик начинает возведение дома без разрешительной документации, в случае банкротства участники ДДУ вряд ли смогут признать право собственности на недостроенный МКД.

Именно поэтому очень важно проверять строительную компанию. Тщательному анализу должны подвергаться не только финансовое состояние девелопера, но и все документы, которые застройщик должен был получить перед тем, как заключить ДДУ с потенциальными участниками. Наша юридическая компания ДДУ Плюс предлагает свою профессиональную помощь на этом этапе.

Банкротство застройщика и признание права собственности

Ранее суды не признавали возможность оформления права собственности на недострой и отказывали в удовлетворении исковых требований. Но, данная практика быстро сменилась противоположной.

Верховный суд в постановлении отметил, что признание права собственности на недострой участниками ДДУ не запрещен законом и является одной из гарантий соблюдения прав дольщиков.

На данный момент возможно признание права собственности на незавершенное строительство через суд исключительно. При этом, суды признают право на помещение или квартиру, выделяя долю каждому участнику во всем объекте.

Например, суд может вынести следующую формулировку в решении: исковые требования удовлетворить. Признать за истцом право собственности на объект со степенью готовности 55%.

В целом, судебная практика по признанию права собственности на объект незавершенного строительства носит больше положительный характер для дольщиков. Суды встают на сторону заявителей и признают право.

Если девелопер нарушает срок сдачи объекта из-за затягивания процесса строительства, то это не будет поводом для обращения в суд за признанием права собственности. Да, в этом случае участник может получить компенсацию и даже расторгнуть ДДУ, если срок сдачи квартиры превышен на 2 месяца. Но,если стройка идет, объект не может быть признан незавершенным.

Как признать право собственности

Для того, чтобы оформить право собственности на объект незавершенного строительства необходим:

1. технический план самого объекта строительства;
2. документ, подтверждающий право на земельный участок.

Без этих документов право собственности оформить невозможно. Объект должен соответствовать технической и проектной документации. Если застройщик изначально не соблюдал предписанные законом нормы, то это значительно осложняет процесс оформления прав на недострой.

Для того, чтобы оформить право собственности на недострой, у участника на руках должны быть следующие документы:

1. договор на объект недвижимости (ДДУ);
2. документы, подтверждающие оплату по договору ( если оплата производилась в полном объеме, в части или с использованием привлеченных денежных средств).

Важно: на котлован нельзя оформить право собственности, т.к. объект должен быть возведен в натуре, минимум должен быть заложен фундамент.

Все участники ДДУ защищены законом и оформление права собственности является одним из способов защиты. Но не во всех ситуациях целесообразно оформлять право собственности на незавершенный объект строительства. Участник может просто расторгнуть ДДУ и вернуть вложенные денежные средства. Юридическая консультация с юристом нашей компании поможет разобраться в вопросе о возможности оформления права собственности на недострой.

Готовим исковое заявление

Чтобы признать право собственности на незавершенное строительство через суд необходимо составить и подать исковое заявление.

Какой суд рассматривает исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства:

• Если строительная компания признана банкротом, то участник ДДУ подает заявление в Арбитражный суд.
• Если в отношении строительной компании не вынесено решение о признании банкротом, то иск подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта незавершенного строительства.

В иске необходимо указать:

1. данные суда, истца, Ответчика (застройщика);
2. сведение о фактах дела, с указанием информации о ранее заключенном ДДУ, стоимости объекта и его характеристиках;
3. ссылки на конкретные нормы закона, обеспечивающие возможность оформления права собственности в данном случае;
4. требование признать право собственности на объект незавершенного строительства.

К исковому заявлению нужно приложить копию ДДУ, подтверждение оплаты по договору.

Суд рассматривает иск в среднем в течение 3 месяцев, с учетом того, что заявление будет принято сразу. Признание права собственности на незавершенное строительство гарантирует участнику законность его требования о передаче объекта по ДДУ. Причем участник предъявляет данное требование конкурсному управляющему девелопера.

Если суд выносит решение о признании,  участнику ДДУ необходимо обратиться в Росреестр, с заявлением и решением суда и получить свидетельство о праве уже на готовый объект.

В юридические услуги компании входит подготовка и подача документов в суд, а также представление интересов заявителя в суде. Участие в решении вопроса профессионального юриста, обеспечит максимальный уровень защиты ваших интересов.