Проектная площадь квартиры

Площадь квартиры по ДДУ: фактическая не соответствует проектной

Стоимость квартиры зависит от многих факторов, в том числе и от ее размера. В договоре долевого участия в строительстве обязательно указывается полная стоимость недвижимости, а также площадь самого объекта, включая жилую площадь, а также размер лоджий или балконов.

Это проектная площадь квартиры. Но, в результате строительства участник ДДУ может получить квартиру немного других размеров. Фактическая площадь – это площадь квартиры, замеренная специалистом после завершения строительства.

Конечно каждый участник мечтает, чтобы квартира стала чуть больше, но, что делать, если фактически квартира уменьшилась. Бывают ситуации, когда желание обладать недвижимостью большей площади исполняется, но застройщик просит оплатить дополнительные метры фактической площади по ДДУ. Стоит ли соглашаться участнику ? Об этом расскажет ведущий юрист нашей компании.

Фактическая площадь и проектная площадь по ДДУ

Для начала определимся с понятиями и разберем, что такое проектная площадь.

В тексте ДДУ указана проектная площадь. Именно на ее основании участник производит оплату застройщику. В идеале, погрешность между проектной и фактической площадью должна быть минимальной или вовсе отсутствовать.

Крайне редко в договоре встречается формулировка «планируемая» площадь. По факту, планируемая площадь и проектная это одно и тоже. Выбирая такую формулировку, застройщик заранее акцентирует внимание клиента на то, что заявленный размер недвижимости возможно не будет соответствовать фактическому.

Фактическая площадь это тот размер квартиры, которую участник ДДУ получает по факту после подписания акта приема-передачи.

Почему появляется разница между проектной площадью и фактической:

1. При строительстве вполне естественны небольшие погрешности , особенно в кирпичных домах. Даже небольшое смещение стены означает, что площадь одной комнаты в квартире увеличится, а другой соответственно наоборот – уменьшится.
2. При замерах БТИ иногда путают лоджии и балконы. Например, по ДДУ объект строительства обозначен как «квартира с балконом». Но при замере кадастровый инженер посчитал балкон за лоджию, соответственно применил коэффициент выше.
3. Толщина стен. Чем толще – тем больше погрешность, которую иногда округляют. Представьте, какие изменения могут произойти по окончанию работ.

Но, смещение не может быть более 1 см, погрешность большего размера говорит о некачественных работах, которые впоследствии могут привести к дефектам (трещины стен, визуальные дефекты).

Поэтому все зависит от качества работ застройщика. Если строительная компания серьезно относится к выбору подрядчиков, которые будут проводить непосредственно работы по возведению дома, то погрешность в площади должна быть минимальной и допустимой с точки зрения технических регламентов.

Допустимый процент отклонения от проектной площади закреплен в пункте 1.1. статьи 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве МКД». Разница не может превышать 5%.

О чем говорит большая разница между фактической площадью квартиры и той, что указана в договоре? Во-первых, застройщик не соблюдал регламент. А во-вторых, возможно девелопер изначально допускал увеличение площади, т.к. многие участники могут доплатить за дополнительные метры.

Как узнать фактическую площадь квартиры

Изменение площади квартиры при долевом строительстве в первую очередь устанавливает строительная компания. На этапе сдачи дома перед вводом в эксплуатацию застройщик работает с БТИ. Именно специалисты Бюро (кадастровые инженеры) занимаются расчетом.

По итогу, на объект будет составлен технический паспорт, где и указывается фактический размер жилого помещения.

Участник ДДУ может дополнительно пригласить эксперта для замера получившейся площади недвижимости. Так можно удостовериться в точности данных, которые дает строительная компания, а заодно понять, должен ли компенсировать девелопер разницу в цене, если квартира стала меньше.

Независимый обмер квартиры может также показать, насколько достоверно застройщик представил данные об уменьшении площади. От этого напрямую зависит стоимость ДДУ, а перспектива возвращать денежные средства, девелоперу явно не по душе.

Если вы не согласны с застройщиком и планируете оспорить фактическую площадь квартиры и получить компенсацию за недостающие метры, то начать можно с юридической консультации. Это первый этап работ, на котором юрист нашей компании сможет подробнее ознакомиться с делом, обозначить стоимость и сроки работ.

Что делать участнику ДДУ, если квартира оказалась меньше

Проектная и фактическая площадь квартиры не совпадают. Пример:

•         Размер квартиры по условиям ДДУ – 68 кв. метров;
•         Размер квартиры по факту – 66 кв. метров.

Недвижимость стала меньше на 2 квадрата, и такие случаи не редкость. Причем, бывает так, что застройщики умудряются сдать объект с разницей в площади около 5 кв. метров.

Что делать участнику ДДУ, если фактическая площадь квартиры меньше проектной? Ведь получается, что участник заплатил за квадратные метры, которых не существует.

Мы оказываем юридические услуги по взысканию любых денежных сумм, которые должен выплатить застройщик, согласно ДДУ и закону. Юристы компании в рамках претензионной и исковой работы делают все, чтобы быстро восстановить права с выгодой для клиента.

Спор с застройщиком по площади квартиры проходит в суде, если строительная компания отказывается выплачивать разницу в цене на основании претензии.

Но, несмотря на то, что суды в общем поддерживают участников ДДУ при решении таких вопросов, разницу до 1 кв. метра через суд удается взыскать редко.

Почему: обычно это ограничение закреплено в самом договоре. Если квартира по факту оказалась больше или меньше на 1 кв. метр, то это не является основанием для изменения цены ДДУ. Возможные отклонения площади в строительстве встречаются практически на каждом объекте даже у застройщиков с хорошей репутацией.

Можно сказать, что участник ДДУ должен заранее быть готовым к тому, что будет отличие проектной площади от фактической.

Взыскать разницу между площадью и ценой можно на основании претензии или искового заявления, если застройщик проигнорировал требования.

Щедрый застройщик:  нужно ли платить за лишние метры

Проектная площадь отличается от фактической в меньшую сторону. Пример:

• Планируемая площадь по ДДУ – 68 кв. метров;
• Фактическая площадь – 70 кв. метров.

В этом случае разница в площади квартиры по договору участия в долевом строительстве составляет 2 кв. метра, при этом участник по факту получает квартиру большего размера, чем планировалось.

И  главный вопрос: нужно ли платить застройщику, если в проектной декларации изменилась площадь квартиры.

В первую очередь обратимся к тексту ДДУ. В условиях должна быть информация об изменении площади квартиры. И если договор предусматривает условие об изменении цены в случае  увеличения площади, то участник должен доплатить. Пункт 2 статьи 5 закона №214-ФЗ предусматривает изменение цены ДДУ только по соглашению сторон и только при наличии такого условия в тексте ДДУ.

Как правило, чем ближе срок сдачи дома, тем выше стоимость жилья. Застройщик не вправе увеличивать стоимость квадратного метра. Расчеты происходят именно по той цене, которая была действительна на дату подписания ДДУ сторонами.

Если реальная площадь квартиры превышает ее размер, согласно проекту более чем на 5%, то участник ДДУ может расторгнуть договор. Это считается существенным изменениями проектной документации, причем не важно, увеличилась или уменьшилась квартира.

Участник ДДУ является более слабой стороной договорных отношений, несмотря на все гарантии, которые предусмотрены законом. Наша юридическая компания ДДУ Плюс более 5 лет защищает интересы участников ДДУ, которые оказались в сложной ситуации из-за действий застройщика.

Мы знаем, как вернуть деньги в случае расторжения ДДУ, как взыскать с девелопера все расходы и неустойки, а также как не заключить договор с застройщиком, который не планирует сдавать вам квартиру.