Расторжение ДДУ при ипотеке

Каждый третий участник долевого строительства воспользовался программой ипотечного кредитования по итогам 2020 года.  Решение приобрести недвижимость в кредит должно быть взвешенным и учитывать все риски.

Заранее нужно узнать всю информацию: как заключить договор ДДУ, какие особенности будут в условиях такого договора, возможно ли расторжение ДДУ при ипотеке. Зачем расторгать договор?

Порой от участника долевого строительства не зависит исход сделки. Есть строительные компании, нарушающие условия договора.

Получается, что участник ДДУ платит проценты за пользование денежными средствами банку, выплачивает основной долг, а квартиру получить не может по причинам от него не зависящим. В этом случае можно расторгнуть договор долевого участия. Рассмотрим, как расторгнуть ДДУ с ипотекой и вернуть деньги.

Оглавление:

1. Основания для расторжения ДДУ с ипотекой
2. Как расторгнуть ДДУ при ипотеке
3. Сложности и что ожидает участника

Основания для расторжения ДДУ с ипотекой

Заключая договор долевого участия, многие привлекают заемные денежные средства для оплаты обязательств по договору. Ипотека – самая доступная программа кредитования жилья на сегодняшний день. И естественно, заключая договор ипотечного кредитования, будущих собственников жилья волнует вполне логичный вопрос: можно ли расторгнуть ДДУ с ипотекой.

Ответ: да, можно расторгнуть. И наша юридическая компания ДДУ Плюс неоднократно занималась аналогичными делами, т.к. при расторжении участник имеет право на компенсационные выплаты от девелопера.

Тогда какими могут быть основания для расторжения договора долевого участия при ипотеке?

Обратимся для начала к общим основания расторжения ДДУ, все они прямо закреплены в статье 9 федерального закона №214-ФЗ.

ДДУ можно расторгнуть в одностороннем порядке, по соглашению сторон или в судебном порядке.

Естественно нас интересуют случаи, в которых инициатором расторжения может быть участник долевого строительства.

Участник ДДУ может расторгнуть договор когда:

1. Строительная компания не выполняет свои обязательства. Участник имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик более чем на 2 месяца превысил срок сдачи квартиры, существенно ухудшил качество объекта строительства, не устранил или не компенсировал недостатки объекта.
2. Строительная компания приостанавливает строительство дома и участник понимает, что объект не сдадут в оговоренные сроки, а также если меняется назначение общего имущества МКД или уменьшается/увеличивается площадь объекта более чем на 5%. В этих случаях участник может расторгнуть договор по собственной инициативе только через суд.

Получается, что в любом из этих случаев участник может расторгнуть  ДДУ как с ипотекой, так и без. Даже если указанные выше случаи не наступили, т.к. застройщик ничего не нарушал, то участник ДДУ все равно может расторгнуть договор. Правда сделать это во внесудебном порядке нельзя, разве что получится расторгнуть договор по соглашению сторон.

Но на практике расторжение по соглашению встречается крайне редко. Если у застройщика нет никаких нарушений, то участник ДДУ обычно идет на переуступку. Передача прав по ДДУ на основании договора цессии и застройщику, и участнику куда выгоднее, чем расторжение.

Но, чаще всего договор расторгает участник именно из-за нарушений со стороны строительной компании. Самое частое наращение – просрочка сдачи объекта по ДДУ.

Если застройщик нарушает срок на несколько дней, то участник может просто взыскать неустойку за период просрочки. Если же срок превышает 2 месяца, то участник имеет право расторгнуть ДДУ.

В этом случае наступает ответственность застройщика, которая связана с выплатой денежной компенсации участнику ДДУ.

Как расторгнуть ДДУ при ипотеке 

Рассмотрим простую схему, как расторгнуть ДДУ с ипотекой:

1. Участник уведомляет застройщика о расторжении ДДУ;
2. Участник ДДУ уведомляет банк о расторжении договора ипотечного кредитования;
3. Получение выплат и возврат основного долга. Возможны разные варианты, в зависимости от ситуации:

• Передача прав по договору цессии с переводом основного долга на нового участника ДДУ или с предварительным погашением задолженности;
• Расторжение ДДУ по инициативе дольщика с ипотекой в случае нарушения застройщиком условий ДДУ. В этом случае участник должен получить от строительной компании компенсацию в виде неустойки, процентов. При этом само собой застройщик обязан вернуть сумму ипотечного кредитования.
• Расторжение по инициативе сторон.

Участник долевого строительства должен направить в адрес застройщика уведомление о намерении расторгнуть ДДУ, с указанием реквизитов для возврата денежных средств (как заемных, так и собственных). Если возврат осуществляется через суд, то аналогичные реквизиты указываются в исковом заявлении.

Разумеется основные проблемы возникают при попытке получить выплаты от девелопера, которые полагаются по закону. Каждый застройщик понимает, что если участник обратится в суд, то выплаты в любом случае неизбежны. Поэтому предлагают заблаговременно заключить соглашение о неустойке. Выгода для участника  в том, что он получит выплату без всяких проблем. Минус соглашения – размер неустойки значительно меньше той, что участник мог бы получить в суде.

Кстати банк тоже может участвовать в рассмотрении дела в качестве третьего лица.

Наша компания предоставляет юридические услуги в сфере защиты прав участников долевого строительства. Застройщик стремится снизить выплаты при расторжении ДДУ, особенно в случае нарушения срока сдачи объекта. Участие профессионального юриста в рассмотрении аналогичного дела гарантирует возврат большей части суммы.

Сложности и что ожидает участника

Расторжение договора ДДУ с ипотекой имеет свои особенности, которые связаны с участием банка в отношениях между строительной компанией и участником сделки.

Особенности процедуры расторжения ДДУ при ипотеке:

1. Нужно обязательно уведомить банк о расторжении ДДУ;
   асторжение ДДУ для банка означает досрочное прекращение договора ипотечного кредитования.
2. Участник должен написать заявление о досрочном погашении кредита и банк должен пересчитать проценты за оставшийся период;

С какими сложностями рискует столкнуться участник ипотечной программы, при расторжении договора долевого участия в строительстве:

• Проценты за пользование заемными средствами начисляются до тех пор, пока участник ДДУ не вернет полностью кредитные средства.
• Возврат суммы застройщиком и день расторжения ДДУ не всегда совпадают. Самый простой вариант, когда договор прекращается по соглашению сторон, и заемные средства со счета эскроу возвращаются в банк. В этом случае считается, что заемщик выполнил свои обязательства перед банком, т.к. возвратил всю сумму досрочно. Ипотека «гасится».

Участнику ДДУ лучше удостовериться в том, что проценты не начисляются и долг перед банком полностью погашен. Для этого необходимо запросить в отделении банка справку об отсутствии задолженности.

Денежные средства со счета эскроу автоматически переводятся на расчетный счет банка заемщика. Участнику ДДУ нужно еще раз убедиться в том, что сумма поступила в полном объеме.

Крайне редко возникает ситуация, когда расторжение ДДУ невозможно из-за того, что банк не снимает ипотечное обязательство. В этом случае строительная компания не освобождается от обязанности возвратить денежные средства заемщика.

По всем вопросам, связанным с расторжением ДДУ юристы нашей компании проводят юридические консультации. Консультация помогает за короткий период времени принять правильное решение о дальнейшей судьбе сделки.

Таким образом, расторгнуть ДДУ с ипотекой можно. Застройщик обязан вернуть все заемные денежные средства и выплатить компенсацию участнику, если основания для расторжения является нарушений условий договора.

Специалисты нашей компании готовы проконсультировать более подробно по вопросу о том,  как расторгнуть договор с застройщиком и вернуть деньги по ипотеке, как взыскать неустойку по ДДУ и другим договорам, например по договору подряда.