Реестр договоров долевого участия и все о регистрации ДДУ

Одним из способов защиты покупателей строящейся недвижимости является обязанность регистрировать договор. Информация фиксируется в реестре договоров долевого участия.

Ранее, до принятия федерального закона № 214-ФЗ, который как раз регулирует отношения в сфере долевого строительства, фиксировалось большое количество фактов мошенничества.

Долевое строительство не было таким надежным, как сейчас. Поэтому обязательная регистрация ДДУ пошла всей системе  на пользу. Как зарегистрировать ДДУ и что из себя представляет реестр договоров долевого строительства ?

Оглавление:

1. Что такое реестр договоров долевого участия
2. Для чего нужна регистрация ДДУ
3. Документы для регистрации ДДУ
4. Порядок и способы регистрации в Росреестре
5. Как узнать о том, что ДДУ зарегистрирован?

Что такое реестр договоров долевого участия

В соответствии с законом №214-ФЗ договор долевого участия заключается сторонами в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации. Это условие, как и другие требования к ДДУ, является обязательным.

Органом государственной регистрации ДДУ является Росреестр. Именно он ведет реестр договоров долевого участия. Государственная регистрация договора проходит в Росреестре по месту нахождения объекта строительства.

Реестр зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве содержит информацию о:

1. Объекте строительства (адрес, площадь, кадастровый номер, этажность);
2. Сторонах договора (информация о лицах, которые обладают правом на объект);
3. Дате регистрации ДДУ (дате регистрации права на объект);
4. Информацию о сделках, которые ранее проходили в отношении данного объекта.

Реестр содержит всю информацию об объекте недвижимости. Если в ДДУ вносились изменения с помощью дополнительных соглашений, то эти соглашения также должны регистрироваться в Росреестре. Если участник решил переуступить свое право по договору долевого участия, то переуступка также регистрируется, т.к. меняются стороны договора долевого участия.

Таким образом, реестр договоров ДДУ содержит всю актуальную информацию об объекте недвижимости и лицах, которые имеют право на этот объект.

Для чего нужна регистрация ДДУ

Регистрация договора не право, а обязанность сторон. Без этой процедуры договор считается недействительным и незаключенным. А это значит, что у сторон не возникают обязанности по исполнению условий ДДУ друг перед другом.

Зачем регистрировать ДДУ в Реестре:

1. Регистрация подтверждает законность сделки.
2. Регистрация договора исключает возможность незаконной перепродажи этого же объекта другому лицу, т.к. ранее неоднократно случались ситуации, когда один объект застройщик намеренно продавал 2 и более участникам. Естественно право собственности на такой объект определить сложно, т.к. сделка изначально не была законной.
3. После регистрации договор считается заключенным и участник может вносить оплату по договору.

Важный момент: участник должен вносить оплату по ДДУ только после регистрации договора в Реестре. Закон не запрещает оплачивать «до» и нередко застройщик, чтобы удержать потенциального покупателя, заключают предварительный договор долевого участия и просит внести предоплату.

Участник ДДУ подвергается рискам, связанным с потерей как денежных средств, так и права на участие в ДДУ. Представьте ситуацию, когда клиент оплатил часть суммы еще до регистрации и застройщик после этого просто пропадает. Деньги перечислены на счет, на руках подписанный договор, который не имеет юридической силы.

К сожалению, наши специалисты сталкивались с такими примерами на практике. В этом случае взыскание долгов представляется крайне сложной и длительной процедурой.

Даже неустойку, которая полагается участнику по закону, сложно получить и после решения суда о ее взыскании. Участник может «продать» неустойку. Выкуп неустойки по ДДУ компанией выгоден участнику тем, что он может сразу получить полагающееся ему средства от “покупателя долга”.

Документы для регистрации ДДУ

Для того, чтобы зарегистрировать ДДУ в реестре договоров долевого участия в строительстве стороны сделки должны подготовить пакет документов.

Как правило, строительные компании подают сразу несколько договоров на регистрацию, и для каждого клиента делают памятку со списком документов, которые нужно подготовить для Росреестра.

Личное присутствие участника или его представителя по доверенности при передаче документов на регистрацию – обязательно.

Что потребуется для регистрации ДДУ в Реестре от участника:

1. Договор долевого участия (3 экземпляра);
2. Документ, подтверждающий личность (если документы подает представитель, то паспорт и доверенность на представителя);
3. Заявление о регистрации ДДУ от участника;
4. Кредитный договор и заявление о регистрации залога права требования (если оплата происходит заемными средствами или, если сторона ДДУ является участником ипотечной программы);
5. Согласие супруга на заключение ДДУ (нотариальная форма);
6. Подтверждение оплаты государственной пошлины.

Государственная пошлина оплачивается в размере 350 рублей для физических лиц.

Строительная компания также представляет пакет документов в Росреестр. Если девелопер регистрирует первый договор по объекту, то он подготавливает следующие документы:

1. Документ на земельный участок, где идет строительство объекта;
2. Проектная декларация и разрешение на строительство;
3. Договор страхования;
4. Заявление на регистрацию ДДУ (подается в каждом последующем случае).

Юридическая компания оказывает комплексные юридические услуги. Услуга по регистрации ДДУ в Реестре включает в себя:

• предварительное консультирование участника по вопросам ДДУ;
• анализ  и правовая экспертиза условий ДДУ;
• формирование документов для регистрации договора;
• представительство в Росреестре, передача и получение зарегистрированного документа (если это необходимо).

Порядок и способы регистрации в Росреестре

Подать документы в реестр регистрации договоров долевого участия в строительстве можно в МФЦ или в территориальном отделении Росреестра.

Срок регистрации зависит от способа подачи:

1. Росреестр регистрирует ДДУ за 5 рабочих дней (обычно день подачи документов не считается);
2. МФЦ примерно 7-10 рабочих дней.

Удобнее подавать документы в МФЦ, т.к. по статистике там меньше очередь и пошлину можно оплатить на месте.Случались прецеденты, когда в Реестре просто не принимали документы на регистрацию из-за загруженности специалистов.

Росреестр может зарегистрировать ДДУ или отказать в регистрации, если подан не полный пакет документов или если договор не соответствует требованиям законодательства.

Важно понимать, что Росреестр не проверяет сам текст договора и не анализирует его условия. Поэтому перед заключением ДДУ участнику лучше отправить договор специалисту.

На юридической консультации юрист нашей компании может ознакомиться с текстом договора и внести правки в его условия, если найдет спорные моменты.

Как узнать о том, что ДДУ зарегистрирован?

После подачи пакета документов участник получает расписку от регистрирующего органа, в котором указана дата предоставления услуги. Участник может лично прийти в назначенную дату и забрать зарегистрированный договор с отметкой Росреестра.

Также проверить регистрацию ДДУ можно одним из следующих способов:

1. На официальном сайте Росреестра есть раздел «Сервисы». В этом разделе необходимо перейти по ссылке «Справочная информация по объектам недвижимости». В отобразившемся окне по кадастровому номеру можно найти информацию об объекте недвижимости, сформировать выписку из ЕГРН. Обратите внимание, что в выписке в разделе «права и ограничения» должна быть ссылка на ДДУ.
2. Аналогичную выписку из ЕГРН можно заказать как через МФЦ, так и в Росреестре.

Если информация о договоре указана в ЕГРН, значит регистрация ДДУ прошла успешно.

Наша юридическая компания занимается защитой  участников долевого строительства от неправомерных действий со стороны застройщика.

Мы считаем, что сделки с недвижимостью не терпят рисков, потому с уверенностью предлагаем свою помощь. Мы проведем вашу сделку от момента выбора строительной компании до момента получения ключей