Страхование ответственности застройщика по 214-ФЗ

У застройщика есть ряд обязательств  перед участниками долевого строительства, заключившими с ним договор. За невыполнение обязательств приходится выплачивать компенсации или возвращать деньги. Естественно речь идет о крупных суммах.

При этом нужно понимать, что не каждый застройщик настроен компенсировать все в добровольном порядке даже при наличии собственной вины. Возникает логичный вопрос, чем подкреплены гарантии? Ранее было обязательное страхование по 214-фз, сейчас эта норма не имеет императивного характера. Тогда на что может рассчитывать участник ДДУ, если застройщик обанкротится?

Закон №214-ФЗ о страховании застройщика

Страхование является одной из мер защиты дольщиков.

В федеральном законе №214-ФЗ, который регулирует отношения сторон в сфере долевого строительства, есть статья 15.6, где сказано, что застройщик вправе страховать свою ответственность за:

1. Неисполнение условий о передаче объекта по ДДУ;
2. Ненадлежащее исполнение условий по передаче объекта по ДДУ.

Как видно из текста статьи, страхование по 214 фз является правом, а не обязанностью застройщика. Это значит, что строительная компания по своему желанию может страховать свою гражданскую ответственность.

Но так было не всегда, в 2014 году в федеральный закон была внесена поправка, согласно которой застройщик был обязан заключать договор со страховой компанией. Росреестр не имел права регистрировать ДДУ, если у застройщика не было страховки. При этом, к страховым компаниям предъявлялись довольно жесткие требования, так что желающих работать в этом сегменте было крайне мало.

В итоге такая программа обязательного страхования застройщиков по 214-ФЗ не оправдала себя.

Теперь застройщик может по собственному усмотрению страховать свою гражданскую ответственность. Механизм обязательного страхования заменен на другие способы снижения риска.

Обязан ли застройщик страховать свою ответственность

Итак, по смыслу статьи 15.6 страхование застройщика по 214 фз не является обязательным. Но этот вовсе не означает, что участник долевого строительства рискует остаться без денег и без квартиры, если строительная компания внезапно станет банкротом.

Если застройщик все же оформляет страхование дольщиков по 214 фз, как это происходит:

1. Помимо ДДУ, участником дополнительно заключается договор страхования;
2. При наступлении страхового случая, участник получает выплаты.

Какой случай признается страховым, по смыслу закона о долевом строительстве: неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче объекта строительства. Причем важно, чтобы этот факт подтверждался решением арбитражного суда.

Арбитражный суд в отношении застройщика:

1. выносит решение  о признании банкротом;
2. на основании решения вводит конкурсное производство.

Только после этого участник сможет получить выплаты по страховке.

По правилам страхования ответственности застройщика участник может получить выплаты с момента регистрации ДДУ и в течение 2 лет со дня, когда застройщик должен был исполнить свое обязательство по договору, но не исполнил его.

Например, согласно условиям ДДУ, установлена дата передачи недвижимости – 18 октября 2018 года. Договор страхования будет действовать до 17 октября 2020 года включительно. За это время застройщик обязан объявить себя банкротом.

Для получения выплат по страховке застройщика, участник ДДУ должен обратиться в страховую компанию. Сделать это необходимо строго до завершения конкурсного производства. В течение 30 дней страховая премия будет перечислена.

Мы оказываем юридические услуги по взысканию выплат с застройщиков, нарушивших ДДУ. Если застройщик не застрахован, то у участника есть другие способы гарантированного возврата денег, вложенных в строительство.

И наша юридическая компания успешно справляется с этой задачей. Мы представляем интересы участников ДДУ в судах, помогаем участникам, столкнувшимся с банкротством застройщика и добиваемся выплаты всех гарантий, согласно закону.

Компенсационный фонд

В 2021 году Компенсационный фонд или Фонд защиты участников ДДУ является основным звеном, подкрепляющим гарантии по долевому строительству.

Фонд был создан в октябре 2017 года и по состоянию на 2021 год активно работает и является своего рода страховкой по 214 фз.

Застройщики делают отчисления в Фонд с каждого заключенного ДДУ в размере 1,2% от стоимости каждого договора. Из этих денежных средств в том числе формируются страховые выплаты.

Компенсационный фонд является государственной организацией, основная задача которой сводится к полному исключению рисков участия в долевом строительстве для граждан.

Получается, что страхование ответственности застройщика по 214 фз стало государственной прерогативой. Фонд не только оказывает содействие дольщикам при банкротстве строительной компании, но и контролирует деятельность застройщиков. В частности проверяет застройщиков на соответствие требованиям, которые предъявляются к ним законом.

Именно через Компенсационный фонд при банкротстве девелопера участник может:

1. Получить все компенсационные выплаты по договору;
2. Получить недвижимость по ДДУ.

Важно: если Фонд принял решение о том, что дом целесообразно достроить, то участник ДДУ не имеет права на получение денежных выплат.  Если участник ДДУ больше не хочет оставаться в данном проекте, то можно рассмотреть вариант с расторжением ДДУ. На юридической консультации специалист поможет проанализировать ситуацию для того, чтобы участник мог выйти из договора с наибольшим объемом компенсационных выплат.

После запуска процедуры банкротства участник должен написать заявление с одним из требований. Если фонд принял решение достраивать объект, то участник получит денежные выплаты в течение 10 рабочих дней с даты подачи заявления.

Что надо указать в заявлении о выплате возмещения:

1.   Реквизиты застройщика;
2.   Информация о договоре, об объекте строительтсва по условиям ДДУ;
3.   Выписка из реестра требований кредиторов;
4.   Все реквизиты участника ДДУ, включая паспортные данные, СНИЛС;
5.   Реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств.

Все документы, указанные в заявлении должны быть приложены к нему в виде оригиналов или заверенных нотариусом копий.

Гарантии для участников ДДУ

Гарантией возврата денежных средств также являются счета эскроу. Это специальные счета банков, на которые поступают денежные средства участников ДДУ. Застройщик не может распоряжаться этими деньгами до тех пор, пока не исполнит свои обязательства. Если говорить о страховании, как о гарантии возврата денежных средств, то эскроу тоже можно считать страховкой ДДУ по 214 фз.

Это максимально простая схема работы, которая обеспечивает гарантии безопасности денежных средств.

Зачем нужны такие меры? Каждый участник долевого строительства понимает, что заключение ДДУ не дает 100% гарантии того, что недвижимость будет передана в собственность  без каких-либо проблем.

Примерно 15%  от всех объектов долевого строительная замораживается на неопределенный срок. Естественно приостановка стройки ведет к тому, что участники разрывают договор с девелопером. Эскроу-счета гарантируют возврат денежных средств.

Наша юридическая компания ДДУ Плюс оказывает услуги участникам долевого строительства. Мы поможем вернуть все, что должен застройщик, и для этого не нужно ждать его банкротства. Во многих случаях застройщики нарушают срок передачи недвижимости.

Это значит, что участник должен получить неустойку.  Юристы компании помогут взыскать неустойку, пени и штрафы с девелопера за любые нарушения условий договора.