ДДУ: расшифровка и значение договора

Одним из договоров, на основании которого можно купить недвижимость, является ДДУ, расшифровка — договор долевого участия в строительстве. Популярность таких договорных отношений во много объясняется активностью строительных компаний, которым выгодно привлекать инвесторов для строительства. Участники ДДУ получают недвижимость по цене ниже средней, а это еще один плюс.

В этой статье эксперт рассказывает о договоре и основных нюансах, на которые нужно обратить внимание.

Расшифровка ДДУ и значение договора

Расшифровка ДДУ в строительстве закрепляется в статье 1 федерального закона №214-ФЗ. Именно этот нормативно-правовой акт регулирует отношения между застройщиком и участником договора. Согласно ДДУ, застройщик привлекает денежные средства участников для строительства МКД и иных объектов.

Застройщики могут привлекать денежные средства как юридических лиц, так и физических, для строительства объектов жилой или нежилой недвижимости.

Очень часто долевое строительство связывают с инвестированием,  а всех участников называют инвесторами. Это не совсем правильно, т.к. цель инвестирования – получение прибыли от объекта инвестирования. А основная цель 90% участников ДДУ – получение объекта недвижимости (чаще всего это обычная квартира в МКД).

Детали договора

Расшифровка ДДУ в строительстве, означает что строительная компания может принимать от граждан денежные средства на строительство только на основании договора долевого участия в строительстве.

Поэтому рассмотрим, какие условия и детали важны для ДДУ:

• Цена. Цена договора четко прописывается в виде определенной суммы. При этом, по соглашению сторон стоимость ДДУ можно изменить (нельзя допускать условия о том, что застройщик в одностороннем порядке может изменить цену договора, это незаконно).
• Срок. Срок сдачи квартиры участнику в ДДУ должен быть прописан в виде конкретной даты или ограниченного временного периода. Главное, чтобы на основании этой даты можно было однозначно понять, когда застройщик превысил срок сдачи объекта.
• Условие об оплате: график или единый платеж.
• Подробное описание квартиры (иного объекта, который застройщик обязан передать участнику). Застройщик должен компенсировать изменение характеристик объекта (например, уменьшение площади квартиры).

Покупая недвижимость по ДДУ (расшифровка: договор долевого участия в строительстве) участник должен знать, что обязанность по оплате договора возможна только после его регистрации. Если строительная компания просит внести предоплату до того, как договор пройдет регистрацию в Росреестре, то это противоречит закону.

Правовая экспертиза договора ДУ – одна из популярных юридических услуг. Юристы проводят анализ условий договора  на соответствие их закону, а также выявляют спорные моменты, которые снижают степень ответственности застройщика.

ДДУ – это не покупка

ДДУ нельзя сравнивать с договором купли-продажи. Например, расшифровка ДДУ (ст.1 №214-ФЗ) не содержит информации о покупке недвижимости. Даже стороны правоотношений разные, в ДДУ нет ни покупателя, ни продавца. Есть только застройщик (строительная компания, которая может привлекать денежные средства на основании ДДУ, и участник, как лицо, передающее денежные средства застройщику.

Давайте рассмотрим, что получает участник по ДДУ, а что получает покупатель, по договору купли-продажи:

1. По ДДУ участник вносит сумму, обозначенную в условиях договора и получает право требовать от застройщика построить и передать объект строительства, описанный в договоре;
2. По договору купли-продажи покупатель вносит оплату и продавец передает ему право собственности на построенный объект недвижимости.

Поэтому сравнивать долевое участие в строительстве и покупкой уже готового объекта некорректно.

Плюсы  и минусы ДДУ

Сфера долевого строительства нормализовалась с учетом последних изменений федерального закона №214-ФЗ, поэтому популярность долевого строительства не уменьшается. Естественно каждый желающий приобрести недвижимость рассматривает все варианты.

Многие клиенты, обращающиеся за юридической консультацией, сомневаются, стоит ли заключать ДДУ. Задача юриста не только проанализировать сделку, но и рассказать о плюсах и возможных рисках участия в долевом строительстве.

Плюсы ДДУ:

•  Возможность приобрести квартиру по низкой цене. Участник взаимодействует только с застройщиком, а сделка без посредников всегда совершается по более низкой цене;
• Жесткая регламентация всех условий договора со стороны закона.
• Ответственность застройщика регламентирована законом;
• Гарантия на качество недвижимости от застройщика — 5 лет;
• Защита от «двойной» продажи. Все ДДУ регистрируются в Росреестре, это гарантирует, что без уведомления органа нельзя совершить сделку по продаже одного и того же объекта недвижимости.
• Финансовая безопасность сделки. Все денежные средства поступают на счета эскроу, которыми не может распоряжаться строительная компания до момента выполнения своих обязанностей перед участниками ДДУ.

За что несет ответственность строительная компания:

1. Застройщик ответственный за передачу квартиры участнику ДДУ строго в срок, указанный в договоре. Если строительная компания превышает срок сдачи, то участник может требовать выплату неустойки.
2. Застройщик несет ответственность за качество построенного жилья. Чтобы ввести дом в эксплуатацию, объект должен соответствовать всем техническим регламентам. Если в новой квартире плохое отопление, некачественная отделка, появились трещины или плесень на стенах – застройщик должен все компенсировать. В противном случае участник имеет право расторгнуть ДДУ.

Если застройщик добровольно не исполняет свои обязанности, не выплачивает денежные компенсации, то участник может обратиться в суд с исковым заявлением о выплате неустойки, процентов или расторжении ДДУ.

Интересы участника в суде может представлять  арбитражный адвокат нашей компании. Мы гарантируем профессиональную помощь и сопровождение на всех этапах искового производства.

Даже несмотря на все гарантии, в долевом строительстве есть свои риски, которые останавливают многих от заключения сделки.

Минусы и риски ДДУ:

• Время. Как правило ДДУ заключают на начальном этапе строительства, т.к. это гарантирует минимальную стоимость недвижимости. Чем раньше – тем дешевле. Но, чем раньше участник заключит договор, тем дольше ему придется ждать окончания строительства и передачи объекта. За это время может много произойти как с финансовым положением застройщика, так  и участника.
• Замораживание строительства. От этого никто не застрахован и заранее предвидеть эту ситуацию на 100% не получится.
• Банкротство строительной компании. Застройщик может располагать хорошей деловой   репутацией и стабильным финансовым состоянием, но в один момент объявить себя банкротом. Чаще всего банкротству предшествует нарушение срока сдачи объекта,  как следствие  обязанность по выплате больших сумму неустойки.

В случае банкротства строительной компании, каждый из участников ДДУ становится кредитором третьей очереди, что это значит? Девелопер сначала исполняет требования перед банковскими организациями, затем гасит задолженность перед сотрудниками самой компании и только после этого выплачивает требования участников ДДУ.

Где узнать все о ДДУ

Самая актуальная, важная и полезная информация об участии в долевом строительстве есть на сайте нашей юридической компании ДДУ Плюс. Эксперты следят за изменениями в законодательстве и регулярно обновляют информацию на сайте. Также мы активно следим за практикой применения судами норм, в сфере ДДУ.

Еще больше информации о ДДУ, объектах, застройщиках можно узнать из следующих источников информации:

1. Федеральный закон №214-ФЗ и ЗОЗПП (защита прав потребителей), ГК РФ;
2. Сайт Росреестра;
3. ЕГРН (можно заказать выписку из ДДУ);
4. Единый реестр проблемных объектов;
5. Сайт Арбитражного суда (проверить строительную компанию на банкротство);
6. Единый реестр застройщиков;
7. Сайт ИФНС.

Внимательный подход и всесторонний анализ договора поможет избежать многих неприятных ситуаций.