Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика

Неустойка по ДДУ: взыскание с застройщика неустойки без ошибок

Нарушая условия договора, застройщик потенциально обрекает себя на выплату неустойки в пользу участника ДДУ и иные компенсации. Закон на стороне участников долевого строительства, но не стоит расслабляться. Именно на этапе взыскания участник совершает ряд ошибок, которые непосредственно влияют на размер компенсации.

И если некоторые ошибки связаны с неправильными расчетами и носят чисто технический характер, то есть нюансы, которые может знать только специалист. Например, взыскание задолженности в арбитражном суде для участника ДДУ может быть менее выгодным, чем взыскание через суд общей юрисдикции.

И подобных нюансов много. Сегодня юридическая компания ДДУ Плюс подготовила полный перечень ошибок, совершаемых участниками ДДУ, и конечно рекомендации чтобы не совершать их в дальнейшем.

Оглавление:

1. Что важно знать при взыскании с застройщика неустойки
2. Ошибки при взыскании неустойки
3. Выбор суда для взыскания: общий или арбитраж
4. Взыскать неустойку самостоятельно – реально?

Что важно знать при взыскании с застройщика неустойки

Договор ДДУ, в качестве одного из обязательных условий, должен содержать информацию о конкретном сроке передачи объекта по ДДУ. Это дата, когда участник сможет получить квартиру по договору. За нарушение полагается взыскание с застройщика неустойки.

Что важно сделать участнику в первую очередь?

Написать претензию девелоперу и потребовать перечислить на расчетный счет неустойку, в соответствии с п.2. ст. 6 федерального закона №214-ФЗ.

Если компенсация не получена, то инициировать взыскание задолженности в арбитражном суде или суде общей юрисдикции. Ниже приведена подробная информация о том, как и какой суд лучше выбрать.

Скорее всего застройщик попытается заранее убедить участника отказаться от взыскания неустойки. Чаще всего, застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение о переносе срока сдачи.

Инициировать взыскание неустойки нужно сразу же, как только срок сдачи нарушен. Взыскание неустойки по ДДУ возможно как до подписания акта приема передачи, так и после.  В этом случае действует общее правило о сроке давности.

Например, строительная компания по условиям должна была сдать апартаменты по ДДУ 10 января 2019 года. Участником был подписан акт приема-передачи 10 апреля 2019 года. Именно 10 апреля неустойка прекратит начисляться, но участник может взыскать ее с девелопера за период с 11 января 2019 года по 10 апреля 2019 года. Иск о неустойке и штрафах к застройщику можно подать в течение трех лет.

Ошибки при взыскании неустойки

ТОП 15 ошибок дольщиков при требовании неустойки:

1. Неправильное определение срока, с которого начинается право на начисление неустойки.
2. Математические ошибки, при расчете размера неустойки;
3. Взыскание неустойки после подписания дополнительного соглашения об изменении срока сдачи объекта.

Подписывать такое дополнительное соглашение или нет – право участника ДДУ, застройщик не может обязать участника согласиться на перенос срока сдачи квартиру на более позднюю дату. В противном случае участник лишает себя право требовать неустойку за этот период.

4. Расчет неустойки по формуле для юридических лиц.

Участник ДДУ-физическое лицо должен рассчитать неустойку по формуле:

Цена ДДУ*количество дней просрочки*4,25%(ставка ЦБ)*1/150

5. Подача иска не по подсудности.
6. Неправильно составлено исковое заявление.
7. Нет приложений к исковому заявлению.

Чаще всего причиной возврата иска судом является ошибка при составлении иска о взыскании неустойки со строительной компании. Например, участник не указал полный расчет размера компенсации, не указал сроки нарушения. В качестве приложения к иску обязательно должен идти договор долевого участия в строительстве.

8. Участник не уведомил застройщика о подаче искового заявления.
9. Участник не направил застройщику претензию о нарушении срока сдачи объекта и выплате неустойки.
10. Неправильный расчет суммы исковых требований в части объема.

Очень часто участники забывают о том, что в суде они могут требовать взыскать с ответчика не только неустойку и штраф в размере 50%, но и компенсировать иные расходы. Под иными расходами понимается: оплата почтовых расходов, услуг юриста или иного представителя, компенсация морального вреда, компенсация расходов, возникших в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств.

11. Взыскание неустойки только за прошедший срок.

Мало кто знает, но неустойку при определенных обстоятельствах можно взыскать и за будущий период по этому вопросы вы может получит подробную юридическую консультацию от специалиста нашей компании.

12. Подача заявления о взыскании по истечении длительного времени.

Срок исковой давности по спорам, вытекающим из ДДУ – 3 года.

13. «Накопление» дней просрочки.

Требовать неустойку на основании претензии застройщику или иска можно и нужно с первых дней нарушения срока. Копить дни для того, чтобы увеличить сумму компенсации не стоит, т.к. пересчет суммы в любом случае будет сделан. Надо учитывать, что рассмотрение вопросов, связанных с выплатами в пользу участников ДДУ, занимает много времени. Например, суду с учетом нагрузки на это может потребоваться 1-2 месяца.

14. Неявка в судебное заседание.

Иногда истцы (участники долевого строительства) пренебрегают возможностью лично обратиться к суду и повысить свои шансы на выплату неустойки в полном размере.

15. И наконец самая провальная ошибка, которую может совершить участник ДДУ, требующий выплаты неустойки – неправильно указанные реквизиты.

В претензии к застройщику обязательно нужно указать реквизиты расчетного счета, по которому девелопер должен перечислить участнику неустойку. Формально, застройщик может сослаться на то, что не мог исполнить требование как раз по этой причине.

Такие ошибки дольщиков при взыскании неустойки ведут к уменьшению шансов на выплату неустойки в полном объеме. Наша команда юристов оказывает юридические услуги в сфере долевого строительства. Узкая специализация помогает нам глубоко разобраться и проанализировать каждый кейс.

Выбор суда для взыскания: общий или арбитраж

Рассмотрим на конкретном примере: взыскание неустойки по ДДУ Sreda (ЖК «Среда», застройщик ООО «Стройэкспо», г. Москва).

Итак, если один из участников ДДУ захочет обратиться в суд с требованием о выплате неустойки, то у него есть выбор между судами:

1. По своему месту нахождения (регистрации или временной прописки);
2. По месту нахождения самого объекта строительства. Подходит Лефортовский суд Москвы.
3. По адресу застройщика (юридический адрес указан в учредительных документах, также его можно проверить по ИНН на сайте налоговой инспекции, должен быть указан в договоре долевого участия в строительстве). Подходит Симоновский районный суд.

Выбирая из трех вариантов, при просрочке сдачи квартиры застройщиком по ДДУ, судебная практика должна быть проанализирована участником в первую очередь.

Очевидно, что и Лефортовский и Симоновский суд не удовлетворяет требования участников в полном объеме.

Есть еще один вариант – взыскание задолженности в арбитражном суде. Участник ДДУ может продать право требования неустойки (есть компании, которые не против купить задолженность, права с меньшей суммой компенсации).

Взыскать неустойку самостоятельно – реально?

Можно ли взыскать неустойку с застройщика без юриста? Формально – да. Закон не требует обязательного участия юриста по делам о взыскании неустойки с девелопера. И каждый вправе самостоятельно решать, стоит ли прибегать к услугам профессионалов.

Что дает участие юриста в деле о взыскании неустойки:

• 100% гарантию того, что все документы (претензии, иск на неустойку) будут составлены в соответствии с требованием закона;
• правильный расчет размера исковых требований, с учетом всех компенсаций, полагающихся по закону;
• увеличение шанса на взыскание неустойки в полном объеме;
• исковое заявление, составленное без ошибок будет сразу принято судом к рассмотрению, а значит вы экономите время.

Каждому клиенты мы гарантируем объективное рассмотрение вопроса. Юристы нашей компании одерживают победу в 90% случаев именно при взыскании неустойки с застройщика, отзывы наших клиентов тому подтверждение.