Ответственность застройщика: нарушение сроков, штрафы и расторжение договора

Законом предъявляются строгие требования для строительных компаний, реализующих свои проекты в сфере долевого строительства. Несмотря на это, именно участники ДДУ несут риски, связанные с инвестированием денежных средств. Для того, чтобы сделать сферу долевого строительства менее рисковой и более привлекательной для участников, федеральным законом  №214-ФЗ определена ответственность застройщика за нарушение условий ДДУ.

Оглавление:

1. Ответственность застройщика vs. ответственность участника: у кого больше
2. Ответственность за нарушение срока сдачи квартиры
3. Как, кто и насколько наказывает застройщика за нарушение срока
4. Расторгать, нельзя ждать

Рассмотрим, за что именно ответственен застройщик, и какие штрафы в строительстве предусмотрены в качестве компенсаций участникам долевого строительства.

Ответственность застройщика vs. ответственность участника: у кого больше

Где прописаны пределы ответственности  сторон?

Ответственность застройщика по 214 фз четко определяется, как в части нарушения, так и в части определения наказания за такое нарушение. Аналогичные пределы ответственности должны быть прописаны и в договоре.

А теперь сравним, за что несет ответственность участник ДДУ, а за что застройщик.

Итак, участник несет ответственность за:

1. Своевременную оплату или внесение платежей по договору долевого участия в строительстве;
2. За факт приема квартиры (объекта по ДДУ. Причем ответственность здесь ограничивается обязанностью принять объект, в противном случае акт приема-передачи будет подписан застройщиком и считается, что участник автоматически на это согласен.

На этом все. Как видно, участник несет ответственность только перед застройщиком, в части исполнения обязанности по оплате.

Теперь сравним с ответственностью застройщика по ДДУ и федеральному закону. Девелопер несет ответственность за:

1. нарушение сроков сдачи дома;
2. качество построенного жилья;
3. просрочку сдачи дома в эксплуатацию;
4. отказ от передачи квартиры по акту приема-передачи.

Пределы ответственности строительной компании куда шире. Это и есть гарантии безопасности сделки для желающих стать участниками долевого строительства.

Федеральный закон №214-ФЗ и закон о защите прав потребителей в долевом строительстве на стороне участников. Все меры направлены на то, чтобы участник мог получить от строительной компании качественное жилье, компенсацию или вернуть деньги, вложенные в объект.

Ответственность за нарушение срока сдачи квартиры

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком – проблема, с которой готов столкнуться каждый участник. Это нарушение характерно для каждого третьего объекта долевого строительства, но данный факт не основание для освобождения от ответственности.

Задержка строительства означает, что застройщик не сдаст вовремя дом в эксплуатацию и в результате нарушит срок передачи ключей участникам.

В договоре срок передачи объекта долевого строительства должен быть четко определен конкретной датой или конкретным периодом. Например:

• дата: 01 апреля 2021 года;
• период: не позднее 01 апреля 2021 года;
• период: не позднее 1 квартала 2021 года (т.е. до 01 апреля 2021 года, в этом случае сдача квартиры первого числа уже нарушение).

В этих примерах дата сдачи дома понятна и очевидна. Как нельзя указывать срок сдачи квартиры: не позднее чем через 3 месяца, со дня ввода дома в эксплуатацию

Исходя из этой формулировки определить точную дату сдачи дома нельзя. Так застройщик снимает с себя ответственность за нарушение сроков передачи квартиры. При хорошем раскладе такой договор не должны зарегистрировать в Росреестре. А регистрация по ДДУ обязательна, без нее договор считается незаключенным и сделка не имеет юридической силы. Но на практике неоднократно Росреестр такие договоры регистрировал.

Для того, чтобы избежать подобных расплывчатых формулировок, договор долевого участия в строительстве лучше показать специалисту. Юристы нашей юридической компании ДДУ Плюс проведут анализ договора и предложат формулировки, которые защитят ваши права, как участника ДДУ.

Как, кто и насколько наказывает застройщика за нарушение срока

За нарушение сроков долевого строительства при передаче объекта конкретному участнику ДДУ застройщик выплачивает неустойку.

В каком размере? Неустойка рассчитывается за каждый день, соответственно чем дольше участник не получает ключи от квартиры, тем больше размер штрафа. Просрочка застройщику крайне невыгодна, т.к. получаются весьма крупные суммы.

Неустойка выплачивается по инициативе участника ДДУ на основании:

1. претензии;
2. искового заявления.

Претензия с расчетом размера неустойки и указанием факта нарушения (расчет периода и количества дней просрочки) направляется застройщику с описью вложений. Строительная компания должна выплатить штраф по ДДУ в течение 10 дней.

Нет выплат? Тогда следующая инстанция – суд. Здесь лучше работать через адвоката по арбитражным делам. Дело в том, что суды нередко снижают размер неустойки и сам процесс искового производства требует глубоких знаний в области процессуального права. Чтобы иск был принят сразу, его необходимо правильно составить, указать в тексте все расчеты.

За нарушение сроков строительства участник ДДУ в суде также может взыскать со строительной компании:

1. штраф в размере 50% от неустойки;
2. все расходы, связанные с рассмотрением дела в суде (почтовые расходы, расходы на юриста);
3. расходы, которые возникли из-за того, что застройщик задержал сдачу квартиры.

Компенсация от застройщика за нарушение сроков рассчитывается по формуле:

4,50%(ставка ЦБ) * количество дней просрочки*стоимость ДДУ*1/150 (формула расчета для участников-физических лиц).

Чего не стоит делать: «копить» дни просрочки. Нередко участники ДДУ взыскивают неустойку за год и более. Естественно никто не освободит застройщика от выплат, но взыскать такую сумму сложнее. Чем раньше участник обратится в суд, тем больше шансов на выплаты.

Важно: в соответствии с Постановлением Правительства РФ, неустойка не начислялась с 03 апреля 2020 года по 01 января 2021 года, чтобы исключить массовое банкротство строительных компаний.

Если вам нужна помощь при расчете неустойки и иным вопросам, связанным с ответственностью застройщиков перед дольщиками, наша компания готова предложить свои  юридические услуги. Мы работаем на условиях партнерства и предлагаем удобную схему взаимодействия.

Расторгать, нельзя ждать

Если задержка сдачи дома превышает два месяца, то участник может расторгнуть ДДУ. Причем сделать он это может просто уведомив застройщика. Такая гарантия одностороннего отказа предусмотрена статьей 9 закона №214-ФЗ.

Как только застройщик получит уведомление, договор считается расторгнутым. Что получит участник в этом случае:

1. возврат денег, внесенных в качестве оплаты по ДДУ;
2. компенсацию в виде процентов за пользование денежными средствами. Причем расчет процентов будет со дня внесения оплаты по ДДУ.

Если в течение 25 дней застройщик не возвращает стоимость ДДУ и не выплачивает проценты, то участник должен обратиться в суд.

Стоит ли ждать, когда дом построится, если срок сдачи приближается, а строительная компания еще даже не начала возводить первый этаж МКД?

На этот случай законом предусмотрена гарантия, согласно которой участник может расторгнуть ДДУ через суд, если срыв сроков строительства более чем очевиден. Например, когда стройку замораживают или прекращают.

Вывод: участник за нарушение застройщиком сроков строительства гарантированно получит компенсацию в виде неустойки или сможет вернуть деньги, вложенные в строительство с помощью расторжения ДДУ через суд или в одностороннем порядке.

Юридическая консультация специалиста – это услуга, которая поможет участнику ДДУ разобраться в ситуации с нарушением срока передачи объекта долевого строительства. Юрист нашей компании поможет подобрать наиболее выгодную тактику расторжения договора или взыскания неустойки. Мы гарантируем индивидуальный подход и профессиональную помощь.