Переуступка прав по ДДУ

Переуступка по ДДУ дает возможность участнику долевого строительства «продать» квартиру еще на этапе постройки. Приобретение недвижимости в строящемся доме всегда связано с длительным периодом ожидания сдачи объекта. Даже за год планы могут поменяться и потребность в квартире исчезнет. Договор уступки по договору долевого участия позволяет законно передать право на строящуюся недвижимость другому лицу.

Образец Договора уступки права требования по догвору долевого участия в строительстве 214 ФЗ скачать 2021

Оглавление:

1. Что такое переуступка по ДДУ
2. Когда возможна переуступка права по ДДУ
3. Расчеты по договору
4. Уступка по ДДУ – 5 простых шагов

Что такое переуступка по ДДУ

Переуступка по ДДУ – это договор цессии. Новый участник – цессионарий, получает не готовую квартиру, а право требовать от застройщика передать эту квартиру в срок на условиях ранее заключенного ДДУ.

Дело в том, что квартиру, которая по факту еще не существует, нельзя продать как обычную недвижимость, пока не подписан акт-приема передачи объекта. Но, договор переуступки права по ДДУ как раз дает возможность передать право на квартиру новому собственнику.

Цессионарий, т.е. покупатель, получает не только право на квартиру, но и право требовать от застройщика исполнения всех обязанностей по ДДУ.

Юристы нашей компании обращают внимание, что взыскание неустойки по ДДУ для цессионария будет рассчитываться исходя из суммы, указанной в договоре долевого участия, а не в договоре переуступки по ДДУ.

Когда возможна переуступка права по ДДУ

Переуступить права можно только в определенный промежуток: после регистрации ДДУ в Росреестре и до подписания участником долевого строительства акта приема-передачи объекта.

Что делать, если акт подписан? В этом случае квартиру можно продать на основании обычного договора купли-продажи недвижимости, как и любую собственность.

Если участник ДДУ брал в банке кредит на приобретение жилья, то договор цессии можно заключать только при наличии соглашения от банка.

Расчеты по договору

Переуступка по ДДУ предполагает два варианта расчетов между сторонами договора и застройщиком:

1. Когда первоначальный участник долевого строительства производит погашение всех задолженностей перед строительной компанией до заключения договора переуступки прав по ДДУ. Что это означает для нового покупателя квартиры: заключение договора без задолженностей, меньше рисков.
2. Когда первоначальный участник долевого строительства не расплатился с застройщиком. В этом случае он вправе заключить договор цессии только при согласии нового участника перевести долг. Что это означает: цессионарий берет на себя обязательство о погашении долга перед строительной компанией. Заключается специальное соглашение, в котором указывается размер задолженности в полном объеме.

Механизм расчетов между сторонами договора цессии так же возможен в нескольких вариантах:

1. Новый дольщик оплачивает только фактическую части задолженности участника перед застройщиком;
2. Оплата в размере сумму, указанной в ДДУ и дополнительного вознаграждения за сам факт переуступки в пользу цедента.

Все расчеты можно производить только после регистрации договора переуступки прав в Росреестре. Регистрация исключает возможность продажи объекта строительства другому лицу, в случае если в регистрации будет отказано.

Специалисты нашей юридической компании рекомендуют использовать аккредитив, как один наиболее надежных способов расчета.

Наиболее безопасный способ расчетов — аккредитив. Прежний участник ДДУ получит оплату по договору переуступки только в случае регистрации договора переуступки и представления такого договора в банк. Если же оплата происходит наличными, что бывает крайне редко, лучше использовать банковскую ячейку.

Уступка по ДДУ – 5 простых шагов

1. Процедура заключения договора переуступки прав сводится к 5 простым шагам:
2. Составление договора цессии с новым покупателем квартиры. Договор составляется в 4 идентичных экземплярах;
3. Подписание договора сторонами;
   Сбор документов и регистрация договора. На регистрацию в Росреестр подается следующий пакет документов:

• Договор уступки прав требования по договору долевого участия в оригинале;
• Заявление о регистрации договора цессии;
• Документы, подтверждающие личность сторон (или заверенная нотариусом доверенность на представителя);
• Оригинал зарегистрированного ДДУ;
• Документы, подтверждающие оплату по ДДУ;
• Соглашение о переводе долга на нового участника (если долг переходит);
• Согласие банка и кредитный договор (если была ипотека);
• Письменное согласие супруга(и) на совершение сделки для каждой из сторон, заверенной нотариусом.

Документы на регистрацию можно передать напрямую в Росреестр или через МФЦ. Срок регистрации составляет в среднем 10 рабочих дней.

4. Проведение расчетов между участниками договора;
5. Уведомление застройщика, банка о произошедшей переуступке по ДДУ с направлением экземпляров зарегистрированного договора. Если не уведомить строительную компанию и не передать экземпляр зарегистрированного договора переуступки прав, то могут возникнуть проблемы. Например, с получением неустойки, если застройщик нарушит срок сдачи объекта по ДДУ или с передачей жилья.

Важно: как правило, передача права требования происходит с переводом долга. В этом случае стороны договора обязаны получить одобрение банка до подписания договора цессии.

Обычно переуступка по ДДУ вызывает много вопросов у сторон сделки: нужно ли получать разрешение от застройщика на переуступку, когда уведомлять банк, как безопасно произвести все расчеты по договору. Наша компания оказывает юридические услуги, в частности консультации, по всем направлениям, связанным с ДДУ. Консультация специалиста позволит снизить риски финансовых потерь.