+7(499) 112-49-72 Пн-Пт с 10:00 до 19:00 [email protected]
 

Покупка квартиры у дольщика в новостройке

20.11.2020

Квартира от дольщика – это недвижимость в строящемся или уже достроенном доме по привлекательной цене. Не каждый решится купить квартиру у строительной компании, когда на месте стройки нет и фундамента. С другой стороны, может случиться так, что к окончанию строительства девелопер продаст все квартиры в новом доме. В этом случае закон не запрещает купить недвижимость напрямую у участников ДДУ. Как это происходит и что следует знать при покупке квартиры у дольщика.

Оглавление:

  1. Как купить квартиру у дольщика в новостройке
  2. ДДУ и договор цессии: главные отличия
  3. Как купить квартиру у участника долевого строительства
  4. Риски покупки квартиры у дольщика


Как купить квартиру у дольщика в новостройке

Покупка квартиры от дольщика возможна по договору цессии. В каких случаях участник долевого строительства может принять решение о продаже квартиры:

  1. Объект недвижимости изначально приобретался с целью перепродажи. В этом случае смысл всего мероприятия сводится к увеличению стоимости объекта. Например, по ДДУ участник покупал квартиру за 2 500 000 рублей, а по договору цессии новый участник заплатит 2 700 000 рублей.
  2. Объект недвижимости перестал быть актуальным для участника договора. Это может произойти по разным причинам: ухудшение финансового положения, переезд.
  3. Иногда у участников ДДУ появляется возможность взять квартиру на более выгодных условиях по льготным программам ипотечного кредитования. Например семья купила по ДДУ 1-комнатную квартиру, но с появлением ребенка возникла потребность в расширении жилплощади с помощью материнского капитала.

Квартира от дольщика — это реальная возможность приобрести недвижимость в практически достроенном доме. Цена на такую квартиру все равно ниже, чем на рынке готового жилья.


ДДУ и договор цессии: главные отличия

Покупка квартиры у участника долевого строительства происходит на основании договора цессии. Еще эту процедуру называют переуступкой права требования.

Дело в том, что по договору цессии происходит не купля-продажа квартиры. Дом еще не достроен. Соответственно объекта недвижимости не существует, купить его нельзя. Но по договору цессии одна сторона передает другой право требовать исполнения обязанностей по ДДУ.

Кто такой дольщик при покупке квартиры новым участником? Он выступает в качестве цедента, т.е. это прежнее лицо, которому строительная компания должна была передать квартиру по ДДУ.

Новый участник – цессионарий, приобретает право требовать от строительной компании выполнения обязанности по передаче объекта строительства на тех же условиях ДДУ.

Оказывая юридические услуги в сфере ДДУ, наши юристы настоятельно рекомендуют тщательно изучить сам договор долевого участия в строительстве перед тем, как подписывать договор цессии. Условия, указанные в ДДУ будут распространяться на нового покупателя квартиры.

Главные отличия договора цессии от ДДУ:

1. Цена.
Цена, указанная в договоре переуступки права требования может отличаться от суммы, указанной в ДДУ. Конечно можно купить квартиру у дольщика по договору уступки по прежней цене, но на практике такое случается редко. Чаще всего переуступают право на квартиры, которые были заведомо приобретены с целью перепродажи. Цедента интересует финансовая выгода сделки, поэтому разница в цене может увеличиться на 10% и более.

2. Нормативный порядок регулирования.
Участники договора долевого участия в строительстве руководствуются специальным федеральным законом №214-ФЗ. Цессия регулируется нормами ГК РФ. При этом ФЗ №214 также содержит статью 11, регулирующую переуступку.


Как купить квартиру у участника долевого строительства

Покупка квартиры у собственника по ДДУ происходит следующим образом:

  1. Заключение договора цессии сторонами;
  2. Регистрация договора цессии в Росреестре;
  3. Оплата по договору (только после регистрации);
  4. Уведомление строительной компании о замене стороны по ДДУ.

Нюансы сделки:

  • Участник ДДУ может переуступить право требования только при отсутствии задолженности перед строительной компанией. Если стоимость ДДУ оплачена не в полном объеме, то долг переводится на нового участника.
  • Заключить договор цессии участник ДДУ может только после регистрации договора долевого участия в Росреестре и до момента подписания акта приема-передачи объекта, т.е. до исполнения застройщиком своих обязанностей.
  • В тексте ДДУ может быть прописано условие об обязательном извещении и получении согласия от застройщика на смену участника ДДУ.

Покупка квартиры у дольщика не отменяет риски, которые могут возникнуть в отношении со строительной компанией. Поэтому наши юристы рекомендуют тщательно проверять всех контрагентов. Наша юридическая компания особое внимание уделяет проверке финансового состояния девелопера и его деловой репутации. Мы рекомендуем сделать правовой анализ как договора цессии, так и договора долевого участия.


Риски покупки квартиры у дольщика

Покупка квартиры от дольщика несет определенные риски для нового участника:

  • Все претензии по качеству и сроку сдачи объекта новый участник должен предъявлять строительной компании. Бывший участник отвечает только по договору цессии. Все риски, связанные с долевым строительством новый участник берет на себя.
  • Цедент может скрыть наличие задолженности по ДДУ перед застройщиком. Долг переходит на нового участника. При этом на сумму задолженности по платежам дополнительно начисляются проценты.

Перед заключением договора цессии у участника ДДУ необходимо уточнить о причинах выхода из ДДУ. Возможно его подтолкнул факт приближения срока сдачи объекта, который существенно разнится с реальным положением дел.

При взыскании неустойки по ДДУ, например, за несвоевременную сдачу, новый участник ДДУ должен отталкиваться не от суммы договора цессии, а от суммы договора долевого участия в строительстве.

Чтобы безопасно купить квартиру у дольщика вы можете воспользоваться профессиональной помощью нашей команды юристов. Мы проведем анализ ДДУ и условий договора переуступки прав, проверим состояние застройщика, чтобы избежать покупки квартиры у потенциального банкрота.

Защитим ваши права, взыщим по максимуму!

Наши услуги
Участникам долевого строительства

Наши юристы специализируются на данном виде споров, это позволяет им за минимальное время добиваться максимальных результатов
Поможем взыскать неустойку по ДДУ в суде

Взыщем с застройщика компенсацию за нарушение срока сдачи объекта по ДДУ от 100 до 500 тыс. руб.

Бесплатная консультация юриста!

  • Проведение бесплатной строительной экспертизы
  • Заключение договора оказания услуг
  • Претензионная работа с застройщиком
  • Суд с застройщиком (в т.ч. апелляция)
  • Получение компенсации и оплата услуг
  • Оплата по факту получения вами средств!
Взыщем компенсации с застройщика за недостатки в отделке квартиры

Выявим все дефекты и недостатки в квартире без отделки или с отделкой
от застройщика и взыщем максимальную компенсацию.

Бесплатная консультация юриста!

  • Оплата по факту поступления денег на Ваш счет.
  • Специализируемся на недвижимости Москвы и МО с 2013 года.
  • Без предоплаты!
Сопроводим на этапе принятия квартиры от застройщика

Профессиональная помощь в приемке квартир в новостройке!

Выявление строительных дефектов. Замер фактической площади. Тепловизионное обследование. Помощь в составлении акта осмотра. (Москва и МО)

  • Выявление дефектов
  • Составление дефектной ведомости с нарушениями
  • Контрольный замер площади
  • Помощь и консультация специалиста
Поможем расторгнуть ДДУ без потерь

Расторжение ДДУ с гарантией результата!

Расторжение договора долевого участия (ДДУ) по существу является отказом от покупки недвижимости. С учетом того, что она еще не введена в эксплуатацию, в процедуре есть юридические нюансы. Разобраться с ними проще, если обратиться в «ДДУ Плюс» за бесплатной консультацией.

Бесплатная юридическая консультация!

  • Уже более 15 лет наша компания оказывает бесплатные юридические консультации в различных областях гражданского права.
  • Бесплатная юридическая консультация от профессионалов своего дела.
  • Гарантируем конфиденциальность всех консультаций.
  • Большой опыту в сфере гражданского права!
  • Обращаясь к нам, клиенты забывают о своей проблеме. Доверьте свою заботу профессионалам своего дела.
Проверим строительную компанию до подписания ДДУ

Проверим и проанализируем документы застройщика!

Подготовим для Вас тщательный отчет о застройщике в короткие сроки. Поможем разобраться и дадим советы по вашему застройщику!

  • Проектная декларация
  • Разрешение на строительство многоквартирного дома
  • Правоустанавливающие документы
  • Заключение экспертизы проектной документации
Поможем при банкротстве застройщика

Если ваш застройщик обанкротился, еще не всё потеряно!

Подберем лучшее решение для каждой ситуации:

  • Определение сроков и главных шагов.
  • Признание права собственности.
  • Включение в реестр передачи жилых помещений.
  • И так далее…
Полезная информация

Статьи всё о ДДУ

Юридические услуги

Наш адрес: 115280, г. Москва, ул. Ленинская слобода, д. 19, этаж 5

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ с юристами ДДУ Плюс. Все права защищены.

Бесплатная консультация

Мы открыты к общению и готовы помочь, задавайте вопросы
Scroll Up