+7(499) 112-49-72 Пн-Пт с 10:00 до 19:00 [email protected]
 

Предварительный договор долевого участия в строительстве ДДУ

09.03.2021

Предварительный ДДУ: необходимость или манипуляция

Строительная компания настаивает на заключении предварительного ДДУ? Внимательно отнеситесь к такому предложению. Предварительный договор для отношений в сфере долевого строительства недопустим и не имеет юридической силы.

Оглавление:

  1. Что означает предварительный ДДУ
  2. Главные риски предварительного договора
  3. 3 причины от застройщика, чтобы заключить предварительный ДДУ
  4. Что делать, если предварительный ДДУ неизбежен
  5. Обязательные условия предварительного договора

Что означает предварительный ДДУ

Законом №214-ФЗ не предусмотрено заключение предварительного договора долевого участия в строительстве. Более того, в этом законе вообще ничего о нем не сказано. Хотя в ГК РФ есть статья 429, которая так и называется «Предварительный договор».

Опять же, статья 429 ГК РФ закрепляет общие нормы гражданских правоотношений, а закон №214 регулирует конкретно отношения участников долевого строительства. Положения ГК РФ с одной стороны не противоречат нормам федерального закона №214, но с другой стороны создают серьезные помехи на пути снижения рисков участия в долевом строительстве. И предварительный ДДУ тому яркий пример.

Застройщики прекрасно осведомлены о том, что они могут привлекать денежные средства граждан для строительства объектов только на основании договора долевого участия в строительстве или при создании ЖСК.

Договор долевого участия не может называться как-то иначе.

Предварительный ДДУ строительные компании называют по-разному:

  1. Предварительный договор купли-продажи ( можно заключить, только когда строительная компания оформит право собственности на объект в уже построенном доме, который будет введен в эксплуатацию, т.е. здесь нет никакого долевого строительства);
  2. Предварительное соглашение о долевом участии в строительстве;
  3. Предварительный договор участия в долевом строительстве жилья.

Ни один из этих вариантов недопустим.

В чем суть предварительного договора: строительная компания обязуется в будущем заключить с участником основной ДДУ и на основании него передать объект.

Главные риски предварительного договора

Предварительный ДДУ значительно увеличивает риски участия в долевом строительстве:

  1. Не подпадает под действие норм Федерального закона №214-ФЗ;
  2. Не подлежит обязательной государственной регистрации;
  3. Застройщик не имеет права получать от участников деньги в качестве взносов на основании такого договора;
  4. Из условий договора прямо не вытекает обязанность передать объект строительства участнику, а только обязанность заключить основной ДДУ. Соответственно, есть риск остаться без недвижимости вообще.

Застройщик может заключить предварительный договор на любом этапе строительства, мотивируя это разными причинами.

Самый убеждающий аргумент в этом случае: заключить предварительный договор нужно сейчас, иначе квартиру в уже построенном доме продадут другому желающему. ДДУ долго регистрируется в Росреестре (что неправда), а предварительный договор уже готов, осталось подписать и квартира уже ваша.

На это многие соглашаются.

Помните, спешка в делах с недвижимостью весьма опасна, как и при заключении любых договоров. Чем рискует участник таких правоотношений? Во-первых, можно остаться без денег. Во-вторых, никто не гарантирует, что застройщик сдаст объект недвижимости. Право собственности на объект незавершенного строительства можно признать через суд. Но процедуру будет осложнять факт заключения  предварительного договора ДДУ.

3 причины от застройщика, чтобы заключить предварительный ДДУ

Почему девелопер сознательно идет против закона и заключает предварительный договор ДДУ с участниками?

Возможно дело в том, что привлечь к ответственности за эти действия застройщика довольно проблематично. Договор заключается на добровольной основе, и участнику приходится доказывать, что застройщик ввел в его заблуждение относительно условий предварительного соглашения.

Итак, зачем строительной компании нужен предварительный ДДУ:

  1. Застройщик боится потерять покупателя. Все просто, конкуренция на рынке недвижимости жесткая. Чтобы потенциальный участник не передумал и не ушел к другой строительной компании, с ним заключают предварительное соглашение с предоплатой.
  2. Строительная компания использует мошеннические схемы, позволяющие продавать один и тот же объект недвижимости нескольким покупателям. Девелопер изначально не планирует сдавать объект строительства, а чтобы снизить риск наступления ответственности перед участниками, заключает с ними предварительные договоры. Как правило, все идет к банкротству компании застройщика.
  3. У застройщика не все в порядке с документами. Например, он не получил разрешение на строительство. ДДУ в этом случае он не может заключить, а вот предварительный договор долевого участия никто не мешает подписать.

Одним словом, если застройщик предлагает заключить предварительный договор и внести какую-то предоплату, это весомый повод отказаться от сотрудничества, какими-бы привлекательными ценами на недвижимость не заманивал  вас девелопер.

Если вы сомневаетесь в обоснованности заключения предварительного договора, который предлагает строительная компания, то на юридической консультации специалист поможет разобраться в этом вопросе.

Что делать, если предварительный ДДУ неизбежен

Наш юрист подготовил эту статью с одной целью – чтобы будущие участники долевого строительства не заключали предварительные договоры с застройщиком. В них нет необходимости для участников в 99% случаев.

Но, если случилось так, что участник уже подписал предварительный договор, что делать в этом случае?

Конечно можно подождать, вдруг застройщик заключит основной ДДУ и далее все пойдет как по маслу. Чудеса случаются, и строительные компании исполняют свои обязательства перед участниками.

Второй вариант: в предварительном ДДУ должны быть прописаны условия расторжения договора. Можно выйти из отношений, пока не поздно, снизив риск ожидания недвижимости. Лучше вложить деньги в реальное строительство, а не в перспективу его начала.  Если застройщик отказывается возвращать денежные средства, то все проблемы решаются через суд. Предварительно можно направить претензию к застройщику. Обращение в суд  по такому поводу чревато для застройщика последующими проблемами.

Хорошая новость: заключение предварительного договора не освобождает строительную компанию от выплаты неустойки участнику, в случае нарушения срока сдачи квартиры. Именно такой практики придерживаются суды. Поэтому взыскание задолженности в арбитражном суде возможно даже на основании предварительного договора.

Но, для того, чтобы суд признал предварительный ДДУ договором долевого участия в строительстве, необходимо, чтобы документ содержал условия, обязательные для ДДУ.

Обязательные условия предварительного договора

Статья 429 ГК РФ закрепляет требования к предварительному договору, касающиеся его содержания. Также, федеральный закон №214-ФЗ закрепляет перечень обязательных условий ДДУ, без которых договор считается противоречащим действующим нормам.

В свободном доступе можно скачать предварительный договор долевого участия в строительстве и сравнить его с договором долевого строительства.

Какие условия и информацию должен содержать предварительный договор:

  1. Предмет: объект строительства с полными характеристиками;
  2. Срок заключения основного ДДУ: конкретная дата или период. Если срок не указан, то по общему правилу основной ДДУ стороны должны заключить в течение 1 года;
  3. Основные условия ДДУ, касающиеся условий исполнения обязательств сторонами. Для участника важен срок передачи объекта по ДДУ строительной компанией, а также цена объекта и порядок ее уплаты.

Юристы нашей юридической компании ДДУ плюс выступают категорически против заключения предварительных договоров, а также внесения любого типа оплаты за объект строительства до регистрации ДДУ в Росреестре.

Если вы уже подписали предварительный ДДУ и внесли оплату, то мы поможем вам отстоять свои права в суде, если застройщик уклоняется от подписания основного договора. Юридические услуги в этом случае заключаются в переквалификации договора в судебном порядке и взыскании убытков со строительной компании в вашу пользу.

Защитим ваши права, взыщим по максимуму!

Наши услуги
Участникам долевого строительства

Наши юристы специализируются на данном виде споров, это позволяет им за минимальное время добиваться максимальных результатов
Поможем взыскать неустойку по ДДУ в суде

Взыщем с застройщика компенсацию за нарушение срока сдачи объекта по ДДУ от 100 до 500 тыс. руб.

Бесплатная консультация юриста!

  • Проведение бесплатной строительной экспертизы
  • Заключение договора оказания услуг
  • Претензионная работа с застройщиком
  • Суд с застройщиком (в т.ч. апелляция)
  • Получение компенсации и оплата услуг
  • Оплата по факту получения вами средств!
Взыщем компенсации с застройщика за недостатки в отделке квартиры

Выявим все дефекты и недостатки в квартире без отделки или с отделкой
от застройщика и взыщем максимальную компенсацию.

Бесплатная консультация юриста!

  • Оплата по факту поступления денег на Ваш счет.
  • Специализируемся на недвижимости Москвы и МО с 2013 года.
  • Без предоплаты!
Сопроводим на этапе принятия квартиры от застройщика

Профессиональная помощь в приемке квартир в новостройке!

Выявление строительных дефектов. Замер фактической площади. Тепловизионное обследование. Помощь в составлении акта осмотра. (Москва и МО)

  • Выявление дефектов
  • Составление дефектной ведомости с нарушениями
  • Контрольный замер площади
  • Помощь и консультация специалиста
Поможем расторгнуть ДДУ без потерь

Расторжение ДДУ с гарантией результата!

Расторжение договора долевого участия (ДДУ) по существу является отказом от покупки недвижимости. С учетом того, что она еще не введена в эксплуатацию, в процедуре есть юридические нюансы. Разобраться с ними проще, если обратиться в «ДДУ Плюс» за бесплатной консультацией.

Бесплатная юридическая консультация!

  • Уже более 15 лет наша компания оказывает бесплатные юридические консультации в различных областях гражданского права.
  • Бесплатная юридическая консультация от профессионалов своего дела.
  • Гарантируем конфиденциальность всех консультаций.
  • Большой опыту в сфере гражданского права!
  • Обращаясь к нам, клиенты забывают о своей проблеме. Доверьте свою заботу профессионалам своего дела.
Проверим строительную компанию до подписания ДДУ

Проверим и проанализируем документы застройщика!

Подготовим для Вас тщательный отчет о застройщике в короткие сроки. Поможем разобраться и дадим советы по вашему застройщику!

  • Проектная декларация
  • Разрешение на строительство многоквартирного дома
  • Правоустанавливающие документы
  • Заключение экспертизы проектной документации
Поможем при банкротстве застройщика

Если ваш застройщик обанкротился, еще не всё потеряно!

Подберем лучшее решение для каждой ситуации:

  • Определение сроков и главных шагов.
  • Признание права собственности.
  • Включение в реестр передачи жилых помещений.
  • И так далее…
Полезная информация

Статьи всё о ДДУ

Юридические услуги

Наш адрес: 115280, г. Москва, ул. Ленинская слобода, д. 19, этаж 5

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ с юристами ДДУ Плюс. Все права защищены.

Бесплатная консультация

Мы открыты к общению и готовы помочь, задавайте вопросы
Scroll Up