+7(499) 112-49-72 Пн-Пт с 10:00 до 19:00 [email protected]
 

Продажа по ДДУ: как продать «недострой»

02.03.2021

Практически каждый участник долевого строительства рано или поздно пытается найти ответ на вопрос о том, можно ли продать ДДУ. И если одни интересуются этим просто из любопытства, другие непосредственно заинтересованы в том, чтобы выйти из договорных обязательств.

Причины могут быть совершенно разные, например участник понимает, что недвижимость в этом районе или городе ему не понадобится или хочет сменить застройщика. Отказаться от договора можно, но на это потребуется время и затраты, хоть и незначительные.

Поэтому идея с продажей кажется многим самым лучшим вариантом, и это правда так. Но, что можно продать по ДДУ и как это сделать, ведь объект продажи еще на стадии строительства. Что такое продажа по ДДУ, рассмотрим в этой статье.

Оглавление:

  1. Продажа ДДУ : что можно купить и продать по ДДУ
  2. Цессия – коротко о главном в договоре
  3. Налоги при продаже ДДУ
  4. Риски продажи и покупки по ДДУ

Продажа ДДУ : что можно купить и продать по ДДУ

Что такое отношения купли-продажи в общем понятии? Это передача чего-либо за вознаграждение. Важно, что при купли-продаже у сторон есть выгода. Покупатель получает ценность, чаще всего в виде конкретного предмета, а продавец получает вознаграждение, чаще всего в денежном эквиваленте.

Под такое общее определение можно подогнать практически все сделки, закрепленные гражданским законодательством РФ. Поэтому рассмотрим на конкретном примере продажи по ДДУ, что это такое?

На самом деле покупки в прямом смысле слова по договору долевого участия нет, иначе чем бы ДДУ отличался от договора купли-продажи недвижимости.

По договору долевого участия в строительстве участник вносит денежные средства для инвестирования строительства объекта, а застройщик обязуется построить объект и передать на него право собственности участнику.

По ДДУ участник не покупает готовую недвижимость, как в случае с куплей-продажи квартиры, а вносит свой денежный вклад для строительства дома и получения квартиры после окончания стройки.

Продажа по договору долевого участия возможна до подписания сторонами (строительной компанией и участником) акта приема-передачи квартиры.

Но, многие называют участников ДДУ покупателями, а саму форму отношений – покупкой недвижимости на этапе строительства, т.к. конечная цель договора – приобретение недвижимости. Но «покупать» по ДДУ можно не только у строительной компании, но и у других участников долевого строительства.

Если непосредственной покупки по ДДУ нет, то можно ли продать договор долевого участия?

Да, продажа ДДУ также возможна, как и покупка. На юридической консультации специалисты нашей компании подробно разбирают вопрос о продаже права по ДДУ. Мы помогаем участникам долевого строительства выйти из договора, а новым участникам приобрести недвижимость с минимальными рисками.

Цессия – коротко о главном в договоре

Как продать ДДУ?

Переуступка права по договору – единственный способ «продать» право на объект строительство по договору долевого участия.

Переуступки или договор цессии дает право требовать у застройщика выполнения условий ДДУ, т.е. застройщик все также должен построить и сдать в срок объект. Но передача объекта совершится уже новому частнику, который купил это право на основании договора цессии.

Чем цессия отличается от договора купли-продажи квартиры:

  1.       При продаже требуется свидетельство о праве собственности на недвижимость. Заключая договор цессии, основным документом, удостоверяющим права, будет ДДУ;
  2.       При заключении договора переуступки новый участник получает не готовую недвижимость, как в случае с договором купли-продажи, а право требования передачи прав на объект строительства. Причем право требования тесно связано со сроком, указанным в ДДУ. Если строительная компания превышает предельный срок сдачи готового объекта, то в пользу участника выплачивается неустойка. Подробнее о неустойке, ее расчете и размере в калькуляторе ДДУ.

С чего начать продажу квартиры по договору ДДУ:

  •         поиск покупателя;
  •         уведомление банка, если привлекались заемные средства;
  •         уведомление застройщика о смене участника (это нужно сделать, если условие прямо указано в договоре долевого участия в строительстве).
  •         заключение договора переуступки права требования и его регистрация в Росреестре;
  •         получение оплаты по договору.

Условия договора цессии отчасти будут совпадать с условиями ДДУ, поэтому для правовой экспертизы двух документов лучше обратиться в юридическую компанию. Наши специалисты оценят договоры на соответствие нормам закона, а также проведут анализ условий в интересах обратившейся стороны.

Наша работа состоит в недопущении ошибок, которые могут привести к признанию договора недействительным или существенному ухудшению положения сторон сделки.

От договора цессии выгоду получают все 3 стороны:

  1.       Участник ДДУ, который передает свое право, т.к. в обмен он получает реальные деньги и возможность сменить неподходящую или ненужную квартиру;
  2.       Застройщик, т.к. он не теряет покупателя недвижимости;
  3.       Новый участник ДДУ, который несмотря на цессию, покупает квартиру в строящемся доме по привлекательной цене.

Кстати, стоимость договора цессии никак не привязана к цене ДДУ. Участник, желающий  совершить продажу по долевому участию указывает стоимость по своему усмотрению. Идеально, если стоимость цессии максимально приближена к сумме, указанной в ДДУ. Новый участник сделки выплачивает практически идентичную сумму.

Стоит сказать, что все расчеты по ДДУ с застройщиком учитывают именно стоимость договора долевого участия. Например, при расчете неустойки, если строительная компания нарушает срок передачи квартиры, учитывается цена ДДУ, а не цессии.

Налоги при продаже ДДУ

Продажа квартиры по ДДУ возможна только по договору переуступки прав. Получается, что цессия это единственный способ сменить участника  долевого строительства. В соответствии с нормами действующего законодательств, практически все источники дохода облагаются налогом в размере 13%.

При продаже квартиры по договору долевого участия с помощью цессии, у участника возникает обязанность по уплате налога. А вот у покупателя обязанности по выплате налогов в этом случае нет.

Разумеется, после оформления квартиры на праве собственности участнику ДДУ будет начисляться налог на собственность, но не при покупке.

Когда участник сделки может не платить налог при переуступке, если изначально это была сделка по ДДУ:

  1.       Стоимость договора цессии равно стоимости договора долевого участия;
  2.       Стоимость договора цессии ниже, чем стоимость ДДУ.

Если у участника не возникает дохода от сделки, то обязанность по уплате налога на него не распространяется.

Риски продажи и покупки по ДДУ

Мы уже выяснили, что такое продажа по ДДУ и что это возможно сделать по договору цессии. Казалось бы, покупатель берет квартиру не у компании, а у конкретного лица, соответственно риск такой сделки сведен к минимуму.

Но, это ошибочное мнение. Рассмотрим, что должен знать покупатель квартиры по ДДУ:

  1.       Достоверную информацию об оплате ДДУ предыдущим участником сделки. Это важно для того, чтобы задолженность не перешла на нового участника.
  2.       Причины продажи. Они иногда не так очевидны. Например, участник продает ДДУ в связи с тем, что строительная компания может задержать строительство объекта. Потенциально такая стройка проблематичная и неизвестно, когда участники ДДУ получат свои квартиры. Для взыскания неустойки со строительной компании срок давности по ДДУ составляет три года.
  3.       Условия ДДУ. Разумеется участник должен ознакомить покупателя с основным договором.

Юридические услуги нашей компании – это комплекс работ по защите и восстановлению нарушенных прав участников долевого строительства. Юристы нашей компании работают в этой сфере более 9 лет. Мы защищаем интересы клиентов в судах Москвы и региональных судах. Если у вас есть вопросы, то вы можете задать их на консультации или непосредственно по телефону компании.

Защитим ваши права, взыщим по максимуму!

Наши услуги
Участникам долевого строительства

Наши юристы специализируются на данном виде споров, это позволяет им за минимальное время добиваться максимальных результатов
Поможем взыскать неустойку по ДДУ в суде

Взыщем с застройщика компенсацию за нарушение срока сдачи объекта по ДДУ от 100 до 500 тыс. руб.

Бесплатная консультация юриста!

  • Проведение бесплатной строительной экспертизы
  • Заключение договора оказания услуг
  • Претензионная работа с застройщиком
  • Суд с застройщиком (в т.ч. апелляция)
  • Получение компенсации и оплата услуг
  • Оплата по факту получения вами средств!
Взыщем компенсации с застройщика за недостатки в отделке квартиры

Выявим все дефекты и недостатки в квартире без отделки или с отделкой
от застройщика и взыщем максимальную компенсацию.

Бесплатная консультация юриста!

  • Оплата по факту поступления денег на Ваш счет.
  • Специализируемся на недвижимости Москвы и МО с 2013 года.
  • Без предоплаты!
Сопроводим на этапе принятия квартиры от застройщика

Профессиональная помощь в приемке квартир в новостройке!

Выявление строительных дефектов. Замер фактической площади. Тепловизионное обследование. Помощь в составлении акта осмотра. (Москва и МО)

  • Выявление дефектов
  • Составление дефектной ведомости с нарушениями
  • Контрольный замер площади
  • Помощь и консультация специалиста
Поможем расторгнуть ДДУ без потерь

Расторжение ДДУ с гарантией результата!

Расторжение договора долевого участия (ДДУ) по существу является отказом от покупки недвижимости. С учетом того, что она еще не введена в эксплуатацию, в процедуре есть юридические нюансы. Разобраться с ними проще, если обратиться в «ДДУ Плюс» за бесплатной консультацией.

Бесплатная юридическая консультация!

  • Уже более 15 лет наша компания оказывает бесплатные юридические консультации в различных областях гражданского права.
  • Бесплатная юридическая консультация от профессионалов своего дела.
  • Гарантируем конфиденциальность всех консультаций.
  • Большой опыту в сфере гражданского права!
  • Обращаясь к нам, клиенты забывают о своей проблеме. Доверьте свою заботу профессионалам своего дела.
Проверим строительную компанию до подписания ДДУ

Проверим и проанализируем документы застройщика!

Подготовим для Вас тщательный отчет о застройщике в короткие сроки. Поможем разобраться и дадим советы по вашему застройщику!

  • Проектная декларация
  • Разрешение на строительство многоквартирного дома
  • Правоустанавливающие документы
  • Заключение экспертизы проектной документации
Поможем при банкротстве застройщика

Если ваш застройщик обанкротился, еще не всё потеряно!

Подберем лучшее решение для каждой ситуации:

  • Определение сроков и главных шагов.
  • Признание права собственности.
  • Включение в реестр передачи жилых помещений.
  • И так далее…
Полезная информация

Статьи всё о ДДУ

Юридические услуги

Наш адрес: 115280, г. Москва, ул. Ленинская слобода, д. 19, этаж 5

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ с юристами ДДУ Плюс. Все права защищены.

Бесплатная консультация

Мы открыты к общению и готовы помочь, задавайте вопросы
Scroll Up