Страхование ДДУ: все, что нужно знать участнику

Участие в долевом строительстве несет риски, и участники это понимают. Долевое строительство привлекает низкой стоимостью жилья, поэтому, несмотря на некоторые минусы, желающих приобрести недвижимость именно так немало.

Для того, чтобы не допустить потерю денежных средств участниками введено страхование ДДУ. Как участник долевого строительства может получить страховку ДДУ, в какой форме и при каких обстоятельствах -разберем эти вопросы.

Оглавление:

1. Что такое страхование ДДУ
2. Страховые случаи
3. Компенсационный фонд
4. Банкротство застройщика: положена ли страховка
5. Насколько эффективно страхование ДДУ

Что такое страхование ДДУ

Ранее страхование гражданской ответственности для строительных компаний было обязательным. Логика понятна: все застройщики страхуют свою ответственность и, при наступлении определенных случаев, страховая компания выплачивает компенсации участникам ДДУ.

Но, законом предъявлялись жесткие требования для страховщиков, не каждая компания горела желанием страховать рисковую сферу долевого строительства. Этот механизм плохо работал. Поэтому, начиная с июля 2017 года, федеральный закон №214-ФЗ в статье 15.6 скромно закрепляет право, а не обязанность, страховать свою ответственность за ненадлежащее исполнение условий договора. Так как застрахованы дольщики по ДДУ сейчас?

Наша юридическая компания ДДУ Плюс обращает внимание будущих и действующих участников ДДУ на то, что сейчас страхование ДДУ на практике осуществляется в следующих форматах:

1. Взносы в государственный компенсационный фонд (обязательны);
2. Перечисление денежных средств участниками на счета-эскроу (как механизм снижения риска потери денежных средств. В случае банкротства строительной компании банк возвращает деньги участнику ДДУ со счета эскроу);
3.  Страхование гражданской ответственности перед участниками ДДУ (добровольное на основании ст. 15.6 ФЗ №214).

Вместо обязательного страхования гражданской ответственности, строительные компании делают взносы в Фонд. Страхование дольщиков обязательно, т.к. у застройщиков нет возможности не делать отчисления в компенсационный фонд или принимать денежные средства иначе, как на счета эскроу.

Можно сказать, что сейчас действует не страховка, в привычном многим понятии, а своеобразный механизм защиты денежных средств.

Страховка ДДУ предполагает:

• выплаты участникам;
• возможность завершить процесс строительства, чтобы получить непосредственно недвижимость, согласно условиям ДДУ.

По всем вопросам получения страховки и наступления страховых случаев участники ДДУ могут обратиться за юридической консультацией по телефону или непосредственно получить консультацию в офисе.

Страховые случаи

В каких случаях участник может рассчитывать на страховку?

Не стоит путать наступление страховых случаев и гарантии, которые закреплены законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве.

Например, в случае, если строительная компания нарушает срок сдачи объекта, например задерживает сдачу на день и более, участник может получить выплату в виде неустойки от строительной компании. Если девелопер отказывается выплачивать неустойку добровольно, то участник имеет право на взыскание задолженности в арбитражном суде или суде общей юрисдикции.

Страховые случаи по ДДУ признаются случаи когда застройщик:

1. ненадлежащим образом исполнил обязательство из ДДУ по передаче недвижимости;
2. не исполнил обязательства по ДДУ.

В этих случаях страхование долевого участия в строительстве должно подтверждаться:

• решением суда об обращении взыскания на предмет залога по ФЗ №214;
• решением арбитражного суда о признании строительной компании банкротом.

Компенсационный фонд

Начиная с 2017 года  страхование долевого строительства возможно только через Государственный компенсационный фонд долевого строительства (далее по тексту – Фонд страхования).

Каждый застройщик обязан делать отчисления в виде взносов с каждого заключенного договора долевого участия. С каждого ДДУ застройщик перечисляет 1,2% от стоимости договора.  Естественно эта сумма никак не должна отражаться на стоимости конечного объекта для участника долевого строительства.

Эти взносы идут на:

1. завершение строительства проблемных объектов;
2. денежные выплаты участникам ДДУ.

Что получит участник от фонда страхования: денежную компенсацию в размере среднерыночной стоимости жилья за 1 квадратный метр (при условии, что квартира не превышает 120 кв. метров).

Можно сделать вывод, что компенсация такого рода не выгодна участнику ДДУ, при приобретении элитной недвижимости, т.к. стоимость таких объектов намного выше среднерыночной.

В юридические услуги нашей компании входит консультирование клиентов по вопросам получения страховок. Мы помогаем участникам ДДУ подать документы на включение в реестр кредиторов, чтобы они могли претендовать на страховые выплаты.

Банкротство застройщика: положена ли страховка

Банкротство строительной компании реальная проблема. К сожалению даже специалистам трудно сделать точный прогноз о том, может ли строительная компания стать банкротом во время возведения объекта строительства.

Застрахованы ли дольщики по ДДУ в случае банкротства застройщика? Да, в этом случае работает Фонд страхования. Денежную компенсацию из Фонда страхования участник может получить при банкротстве застройщика, после включения в перечень кредиторов.

При этом собрание участников ДДУ может принять решение о необходимости достроить дом, за счет средств Фонда. Этот вариант страхования по договору долевого участия в строительстве подходит когда дом практически достроен и всем участникам выгоднее завершить объект, чем ждать выплат и искать новую недвижимость для покупки.

Если лицо стало участником ДДУ на основании переуступки после того, как застройщик был признан банкротом, то есть риск, что ему откажут в компенсационных выплатах. Такая схема случается редко, но имеет место быть. Именно поэтому важно внимательно следить за деятельностью строительной компании, проверять документы застройщика до заключения ДДУ или переуступки.

Насколько эффективно страхование ДДУ

Самым надежным способом сохранить деньги, вложенные в ДДУ, является использование эскроу счетов. Посредником между застройщиком и участником является независимый банк. Застройщик не может получить средства, пока не исполнит обязательства перед участником.

Как только решение суда о признании строительной компании банкротом вступает в силу, участник ДДУ может расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть денежные средства со счета эскроу.

А что делать, если  сам банк объявил себя банкротом? Участники ДДУ и в этом случае имеют полное право на получение страховых выплат, но есть одно ограничение — не более 10 миллионов рублей.

Эффективность выплат из компенсационного фонда не так высока, как хотелось бы, т.к. участников, которые претендуют на страховку по ДДУ немало.

В 90% случаев проблемы с долевым строительном у участников возникают по вине застройщика. Именно поэтому юрист по долевому строительству перед заключением договора долевого участия рекомендует тщательно анализировать деятельность строительной компании.

Важно провести анализ уже сданных проектов: как быстро их сдали, какого качества жилье получили участники ДДУ. Анализ застройщика включает в себя проверку его финансового состояния, а также наличие или отсутствие дел в арбитражном суде, где застройщик привлекается в качестве ответчика.

Все это непосредственно влияет на то, получит ли участник свою квартиру вовремя и без проблем,  или будет вынужден обращаться в суд за восстановлением своих прав. Защита прав дольщиков – приоритетное направление нашей работы. Мы оказывает услуги по защите прав в арбитражных судах и судах общей юрисдикции.