Преимущества 214-ФЗ при покупке квартиры

Рынок недвижимости в сфере продажи квартир в строящихся домах долгое время находился без должного внимания со стороны государства. Покупатели практически не свой страх и риск вкладывали деньги в строительство дома, рассчитывая в большей степени на удачу. Как итог, долевое строительство было ненадежным и даже суды не всегда могли защитить интересы участников.

В 2004 году принят закон №214-ФЗ, регламентирующий отношения строительной компании и лиц, желающих приобрести недвижимость в строящемся доме. Так что такое 214 фз при покупке квартиры и какие преимущества дает?

Что такое закон 214-ФЗ при покупке квартиры

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» действует с конца 2004 года. С того момента в закон внесено много поправок, но суть его сохранилась.

Итак, что такое 214 фз при покупке квартиры? Суть закона:

• участники могут вкладывать денежные средства в строительство дома;
• привлекать денежные средства могут только застройщики, соответствующие требованиям;
• Государство гарантирует защиту участникам долевого строительства через разные механизмы.

Почему возникла потребность в таком законе:

1. Необходимость жесткого контроля над застройщиками и регламентации их деятельности;
2. Привлечение денежных средств в долевое строительство за счет новых участников. Соответственно для этого нужно было сделать прозрачную и понятную систему, гарантирующую защиту и поддержку в случае непредвиденных обстоятельств.

Именно такую систему и представляет собой федеральный закон.

Покупка или долевое строительство

Вложение денежных средств в недвижимость на сегодняшний день считается наиболее надежным. При этом, есть разные способы стать владельцем недвижимости. Например:

• Покупка;
• Получение в дар;
• Наследство;
• Участие в государственных программах;
• Участие в долевом строительстве.

Среди этого перечня есть два, наиболее популярных способа: это покупка и долевое строительство.

Есть ли разница, ведь в обоих случаях желающий приобрести недвижимость платит деньги. Да, есть существенная разница между покупкой и участием в долевом строительстве.

Рассмотрим отличия, между договором купли-продажи и договором участия в долевом строительстве (ДДУ):

1. По договору купли-продажи объект (квартира, дом, комната и т.д.) уже существует и передается сразу после подписания сторонами договора или после оплаты;
2. По ДДУ участник обязуется внести денежные средства в строительство дома, т.е. сам объект еще не существует. Строительная компания обязуется построить его к определенной договором дате;
3. По договору купли-продажи продавцом может быть как физическое лицо, так и юридическое. По ДДУ застройщиком может быть только юридическое лицо, которое соответствует требованиям, предъявляемым к нему законом №214-ФЗ;
4. Право собственности по ДДУ оформляется только после того, как объект будет построен, сдан комиссии, принят самим участником договора. Право собственности по договору купли-продажи оформляется Росреестром сразу после совершения сделки.

Это основные отличия, и очевидно, что ставить знак равенства между покупкой квартиры и участием в долевом строительстве нельзя. Кроме того, покупка квартиры на этапе строительства дает ряд преимуществ.

Один из них – цена. Стоимость квадратного метра жилья в готовом доме всегда выше, чем в строящемся (если сравнивать дома с одинаковой инфраструктурой). Именно низкая стоимость квартир и привлекает. Участник ДДУ платит не столько за саму квартиру, сколько за «стройку», т.е. он покупает недвижимость без посредников, по максимально низкой цене.

Преимущества договора долевого участия в строительстве

В настоящее время закон №214-ФЗ представляет собой отлаженную систему, механизм решения всех проблем, которые возникают в долевом строительстве.

Преимущества 214 фз:

• Обязывает застройщика раскрывать информацию о своей деятельности и построенных объектах за последние 3 года, а также всю разрешительную документацию на стройку;
• Закрепляет обязательные условия договора, без указания которых его нельзя зарегистрировать в Росреестре;
• Закон обязывает регистрировать ДДУ в Росреестре, что обеспечивает защиту от двойных продаж;
• Закон максимально обеспечивает интересы участников ДДУ и закрепляет ряд гарантий: выплаты неустойки, возврат всей стоимости договора, выплаты штрафов застройщиком за нарушение ДДУ;
• Дает право участнику расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке при наличии виновных действий со стороны строительной компании;
• Закрепляет строгую фиксацию цены и площади квартиры, а также иных характеристик объекта, которые невозможно изменить без предварительного согласования с участником ДДУ;
• Закон обязывает девелопера не только зафиксировать и обозначить срок передачи недвижимости по договору, но и мотивирует не нарушать строгими материальными санкциями в виде неустойки;
• Закон закрепляет обязанность девелопера сдать объект надлежащего качества, без недостатков и дефектов. А в случае обнаружения закон №214-ФЗ обязывает застройщика нейтрализовать все недостатки в доме, вернуть деньги, которые участник потратил на самостоятельное устранение дефектов;
• Участник ДДУ может выйти из долевого строительства в любое время, для этого не обязательно расторгать ДДУ, можно переуступить право требования по договору цессии другому «покупателю».

Это основные преимущества ДДУ, которые обеспечиваются федеральным законом №214-ФЗ.

На юридической консультации юрист компании ответит на все вопросы про особенности участия в долевом строительстве. Если вы выбираете, стоит ли заключать ДДУ или лучше купить готовую квартиру в новостройке, то юрист даст вам объективную оценку проекта, который вы выбрали.

Основной риск ДДУ связан именно с действиями застройщика, т.к. от него зависит насколько быстро дольщик получит свое жилье и какого качества оно будет.

Конечно, имеет значение каким именно будет дом, в каком месте он располагается, какая инфраструктура, что находится рядом. Но, важен и сам застройщик. Если строительная компания имеет хороший рейтинг, не замечена в спорах с другими участниками ДДУ и сдавала проекты без нарушения сроков, то можно без опасений заключать ДДУ с таким девелопером.

Топ-5 ключевых положений закона

Чем хорош 214-ФЗ так это тем, что законодатель совершенствует сферу долевого строительства, внося поправки в закон. На сегодняшний день создан довольно сильный механизм регулирования долевого строительства. Основные положения закона:

1. Счет эскроу. Это банковский счет, на который каждый участник ДДУ вносит оплату по договору. Деньги зачисляются не застройщику, а нейтральной организации – банку. И банк перечислит деньги застройщику только тогда, когда он исполнит обязательства перед участниками ДДУ.
2. Защита в случае банкротства застройщика. Закон регламентирует процедуру, позволяющую участникам долевого строительства вернуть деньги или достроить объект недвижимости, даже если застройщик объявил себя банкротом.
3. Регистрация ДДУ в Росреестре. Это обязательная процедура. Участник может оплатить свои обязательства по договору только после регистрации сделки.
4. Все условия сделки должны быть прописаны в ДДУ. Договор — самый важный элемент сделки, все условия считаются согласованными между сторонами и изменить их в одностороннем порядке нельзя. Одной из популярных юридических услуг компании является правовой анализ договора. Специалист выявляет условия которые противоречат закону и могут негативно повлиять на положения участника.
5. Гарантии качества. Дом, построенный по ДДУ находится на гарантии в течение 5 лет, и застройщик должен обслуживать все инженерно-технические коммуникации в доме.

Юридическая компания оказывает всестороннюю помощь участникам ДДУ при решении проблемных вопросов с застройщиком. Мы представляем интересы участников в суде, работаем непосредственно с представителями строительной компании в претензионном порядке.