Третье лицо в ДДУ

По договору долевого участия в строительстве получить квартиру может не только сам участник, но и лицо, которое не вкладывало инвестиции в строительство. Речь идет о случаях, когда появляется третье лицо в ДДУ.

Причем это не переуступка в пользу третьего лица, где участник ДДУ продает свое право требовать от застройщика передачи объекта в собственность другому участнику.

Третье лицо получает недвижимость по ДДУ бесплатно, т.е. сделка напоминает чем-то договор дарения.  Как оформляется договор в пользу третьего лица и в чем особенность такого ДДУ, рассмотрим в этой статье.

Оглавление:

1. Суть ДДУ в пользу третьего лица
2. Особенности договора долевого участия в строительстве в пользу третьего лица
3. Как влияет на сделку третье лицо в ДДУ
4. Содержание ДДУ в пользу третьего лица

Суть ДДУ в пользу третьего лица

Рассмотрим стандартную ситуацию: застройщик заключает ДДУ с участником, который оплачивает строительство объекта и взамен получает право требовать с застройщика этот объект и передачу права собственности на него.

А теперь ситуация немного меняется: застройщик также заключает ДДУ с участником. Участник также оплачивает полностью сумму по ДДУ, но объект строительства, согласно условиям договора, получает не сам участник, а третье лицо.

Суть договора участия в долевом строительстве в пользу третьего лица в том, что право на получение квартиры в строящемся объекте получает именно третье лицо, а обязанность оплаты обязательств по договору остается на участнике ДДУ.

Сделки с участием третьих лиц регулируются Гражданским кодексом, в частности статьей 430 ГК РФ, которая так и называется «договор в пользу третьего лица».

Уже из названия понятно, что стороны ДДУ совершают действия в пользу третьего лица по договору:

1.   Застройщик обязан передать объект по ДДУ и право собственности третьему лицу;
2.   Участник ДДУ обязан оплатить сумму договора.

ДДУ в пользу третьего лица нельзя отождествлять с договором об исполнении третьему лицу. Последний встречается крайне редко и несет совершенно другой смысл.

По договору об исполнении, третье лицо не имеет права требовать от застройщика исполнить обязанности по передаче объекта строительства (например, квартиры). Строительная компания исполняет свое обязательство, передавая квартиру третьему лицу, непосредственно перед участником ДДУ, т.е. тем лицом, которое оплачивало договор.

Все действия осуществляются с согласия участника ДДУ.  ДДУ в пользу третьего лица встречается очень редко, обычно к нему прибегают компании, которые передают недвижимость в пользу своих работников (характерно для северных регионов, военных городков).

Чаще всего третье лицо в ДДУ это родственник участника ДДУ. Получается, что это своеобразная альтернатива договора дарения квартиры,  с оформлением права собственности сразу на третье лицо.

Если вы планируете заключить договор участия в долевом строительстве в пользу третьего лица, вы можете обратиться за юридической консультацией в нашу юридическую компанию ДДУ Плюс. Специалисты ответят на все вопросы, касающиеся данной сделки.

Особенности договора долевого участия в строительстве в пользу третьего лица

Третье лицо – полноправный участник правоотношений. Перед заключением ДДУ в пользу третьего лица, участнику просто необходимо знать, в чем заключаются риски и особенности такого ДДУ.

Наша юридическая компания уже много лет занимается вопросами защиты прав участников долевого строительства. Из года в год юристы сталкиваются с одними и теми же вопросами, которые волнуют участников ДДУ.

Поэтому мы подготовили ликбез по особенностям и рискам  сделок, в которых участвуют третьи лица.

ДДУ в пользу третьего лица риски и особенности:

1. Обязанность по оплате ДДУ всегда остается на участнике, а не на третьем лице. Если участник нарушает условие об оплате (например, график платежей), то строительная компания имеет право не передавать объект строительства третьему лицу. Соответственно есть риск остаться без недвижимости.
2. Застройщик  является должником участника ДДУ. Застройщик может выдвигать все требования третьему лицу, которые он может предъявить участнику, согласно условиям ДДУ.
3. Третье лицо в ДДУ – это лицо, в пользу которого исполняется договор. И все изменения условий ДДУ необходимо с ним согласовывать. Иногда это существенно осложняет правоотношения.

3.1. Застройщик или участник ДДУ не могут изменять условия договора без согласия третьего лица. Это касается всех условий ДДУ, которые могут быть изменены, например цена объекта, срок сдачи объекта, площадь, технические характеристики.

3.2. Расторгать договор тоже нельзя без согласия третьего лица. В законе предусмотрены случаи, когда участник имеет право расторгнуть ДДУ без согласия застройщика, но согласие выгодоприобретателя придется получить.

4. Участник ДДУ может воспользоваться правом на объект строительства, только при условии, что третье лицо выразило письменно отказ в получении объекта строительства.
5. Расторжение и аннулирование договора  в пользу третьего лица – довольно сложный процесс, который сложно реализовать без участия арбитражного адвоката.

Как влияет на сделку третье лицо в ДДУ

Договор долевого участия в пользу третьего лица предполагает согласование всех изменений в ДДУ с третьим лицом. Причем эта обязанность возникает с того момента, когда третье лицо подтверждает свое желание получить объект по ДДУ, т.е. становится выгодоприобретателем.

Если третье лицо отказывается от прав на объект по ДДУ, то участник может перенять это право и тогда застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику, как по обычному ДДУ.

Таким образом, важно письменное согласие третьего лица на участие в сделке в качестве выгодоприобретателя. И согласие и отказ должны быть оформлены третьим лицом в письменном виде, чтобы у сторон не возникло недопонимания.

Содержание ДДУ в пользу третьего лица

Образец договора долевого участия в пользу третьего лица практически идентичен договору долевого участия.  В ДДУ должны быть прописаны обязательные условия о цене, порядке внесения платежей, объекте, сроке сдачи объекта. Срок имеет особенно важное значение, как и например,  срок выполнения работ по договору подряда, т.к. нарушение влечет обязанность по выплате неустойки в пользу участника ДДУ.

Договор составляется в письменной форме и регистрируется.

При этом, договор в пользу третьего лица содержит ряд особенных условий:

1.   В ДДУ необходимо прямо указать, что выгодоприобретателем является не сам участник, а третье лицо;
2.   Указать реквизиты третьего лица (персональные данные);
3.   Указать, как именно стороны исполняют свои обязательства по договору:

•         Кто принимает объект строительства;
•         Как происходит согласование изменений в ДДУ;
•         Кто является правопреемником, в случае отказа третьего лица.

Эти условия лучше подробно прописать в договоре, чтобы снизить риск расторжения ДДУ. По усмотрению сторон, договор можно дополнить и иными условиями, главное, чтобы они не противоречили закону и не нарушали права всех участников.

Что делать, если застройщик нарушает одно обязательства договора и к кому обращаться обманутым дольщикам?

Участник ДДУ по договору в пользу третьего лица имеет те же права и гарантии, что и по обычному договору долевого участия в строительстве. Поэтому участник может инициировать расторжение ДДУ, выплату неустойки и компенсации (помним, что на расторжение необходимо согласие третьего лица). В этом случае вы можете воспользоваться юридическими услугами нашей компании.

Участнику ДДУ, в случае с передачей права на объект строительства в пользу третьего лица, важно понимать, что оспорить такую сделку и оформить недвижимость в свои пользу, при наличии согласия третьего лица, крайне сложно.

Поэтому к выбору застройщика следует подходить с особым вниманием. Проверять документы застройщика, выполненные им объекты строительства, отзывы и финансовое положение нужно до подписания и регистрации договора в Росреестре.