Предварительный договор долевого участия в строительстве ДДУ

Предварительный ДДУ: необходимость или манипуляция

Строительная компания настаивает на заключении предварительного ДДУ? Внимательно отнеситесь к такому предложению. Предварительный договор для отношений в сфере долевого строительства недопустим и не имеет юридической силы.

Оглавление:

1. Что означает предварительный ДДУ
2. Главные риски предварительного договора
3. 3 причины от застройщика, чтобы заключить предварительный ДДУ
4. Что делать, если предварительный ДДУ неизбежен
5. Обязательные условия предварительного договора

Что означает предварительный ДДУ

Законом №214-ФЗ не предусмотрено заключение предварительного договора долевого участия в строительстве. Более того, в этом законе вообще ничего о нем не сказано. Хотя в ГК РФ есть статья 429, которая так и называется «Предварительный договор».

Опять же, статья 429 ГК РФ закрепляет общие нормы гражданских правоотношений, а закон №214 регулирует конкретно отношения участников долевого строительства. Положения ГК РФ с одной стороны не противоречат нормам федерального закона №214, но с другой стороны создают серьезные помехи на пути снижения рисков участия в долевом строительстве. И предварительный ДДУ тому яркий пример.

Застройщики прекрасно осведомлены о том, что они могут привлекать денежные средства граждан для строительства объектов только на основании договора долевого участия в строительстве или при создании ЖСК.

Договор долевого участия не может называться как-то иначе.

Предварительный ДДУ строительные компании называют по-разному:

1. Предварительный договор купли-продажи ( можно заключить, только когда строительная компания оформит право собственности на объект в уже построенном доме, который будет введен в эксплуатацию, т.е. здесь нет никакого долевого строительства);
2. Предварительное соглашение о долевом участии в строительстве;
3. Предварительный договор участия в долевом строительстве жилья.

Ни один из этих вариантов недопустим.

В чем суть предварительного договора: строительная компания обязуется в будущем заключить с участником основной ДДУ и на основании него передать объект.

Главные риски предварительного договора

Предварительный ДДУ значительно увеличивает риски участия в долевом строительстве:

1. Не подпадает под действие норм Федерального закона №214-ФЗ;
2. Не подлежит обязательной государственной регистрации;
3. Застройщик не имеет права получать от участников деньги в качестве взносов на основании такого договора;
4. Из условий договора прямо не вытекает обязанность передать объект строительства участнику, а только обязанность заключить основной ДДУ. Соответственно, есть риск остаться без недвижимости вообще.

Застройщик может заключить предварительный договор на любом этапе строительства, мотивируя это разными причинами.

Самый убеждающий аргумент в этом случае: заключить предварительный договор нужно сейчас, иначе квартиру в уже построенном доме продадут другому желающему. ДДУ долго регистрируется в Росреестре (что неправда), а предварительный договор уже готов, осталось подписать и квартира уже ваша.

На это многие соглашаются.

Помните, спешка в делах с недвижимостью весьма опасна, как и при заключении любых договоров. Чем рискует участник таких правоотношений? Во-первых, можно остаться без денег. Во-вторых, никто не гарантирует, что застройщик сдаст объект недвижимости. Право собственности на объект незавершенного строительства можно признать через суд. Но процедуру будет осложнять факт заключения  предварительного договора ДДУ.

3 причины от застройщика, чтобы заключить предварительный ДДУ

Почему девелопер сознательно идет против закона и заключает предварительный договор ДДУ с участниками?

Возможно дело в том, что привлечь к ответственности за эти действия застройщика довольно проблематично. Договор заключается на добровольной основе, и участнику приходится доказывать, что застройщик ввел в его заблуждение относительно условий предварительного соглашения.

Итак, зачем строительной компании нужен предварительный ДДУ:

1. Застройщик боится потерять покупателя. Все просто, конкуренция на рынке недвижимости жесткая. Чтобы потенциальный участник не передумал и не ушел к другой строительной компании, с ним заключают предварительное соглашение с предоплатой.
2. Строительная компания использует мошеннические схемы, позволяющие продавать один и тот же объект недвижимости нескольким покупателям. Девелопер изначально не планирует сдавать объект строительства, а чтобы снизить риск наступления ответственности перед участниками, заключает с ними предварительные договоры. Как правило, все идет к банкротству компании застройщика.
3. У застройщика не все в порядке с документами. Например, он не получил разрешение на строительство. ДДУ в этом случае он не может заключить, а вот предварительный договор долевого участия никто не мешает подписать.

Одним словом, если застройщик предлагает заключить предварительный договор и внести какую-то предоплату, это весомый повод отказаться от сотрудничества, какими-бы привлекательными ценами на недвижимость не заманивал  вас девелопер.

Если вы сомневаетесь в обоснованности заключения предварительного договора, который предлагает строительная компания, то на юридической консультации специалист поможет разобраться в этом вопросе.

Что делать, если предварительный ДДУ неизбежен

Наш юрист подготовил эту статью с одной целью – чтобы будущие участники долевого строительства не заключали предварительные договоры с застройщиком. В них нет необходимости для участников в 99% случаев.

Но, если случилось так, что участник уже подписал предварительный договор, что делать в этом случае?

Конечно можно подождать, вдруг застройщик заключит основной ДДУ и далее все пойдет как по маслу. Чудеса случаются, и строительные компании исполняют свои обязательства перед участниками.

Второй вариант: в предварительном ДДУ должны быть прописаны условия расторжения договора. Можно выйти из отношений, пока не поздно, снизив риск ожидания недвижимости. Лучше вложить деньги в реальное строительство, а не в перспективу его начала.  Если застройщик отказывается возвращать денежные средства, то все проблемы решаются через суд. Предварительно можно направить претензию к застройщику. Обращение в суд  по такому поводу чревато для застройщика последующими проблемами.

Хорошая новость: заключение предварительного договора не освобождает строительную компанию от выплаты неустойки участнику, в случае нарушения срока сдачи квартиры. Именно такой практики придерживаются суды. Поэтому взыскание задолженности в арбитражном суде возможно даже на основании предварительного договора.

Но, для того, чтобы суд признал предварительный ДДУ договором долевого участия в строительстве, необходимо, чтобы документ содержал условия, обязательные для ДДУ.

Обязательные условия предварительного договора

Статья 429 ГК РФ закрепляет требования к предварительному договору, касающиеся его содержания. Также, федеральный закон №214-ФЗ закрепляет перечень обязательных условий ДДУ, без которых договор считается противоречащим действующим нормам.

В свободном доступе можно скачать предварительный договор долевого участия в строительстве и сравнить его с договором долевого строительства.

Какие условия и информацию должен содержать предварительный договор:

1. Предмет: объект строительства с полными характеристиками;
2. Срок заключения основного ДДУ: конкретная дата или период. Если срок не указан, то по общему правилу основной ДДУ стороны должны заключить в течение 1 года;
3. Основные условия ДДУ, касающиеся условий исполнения обязательств сторонами. Для участника важен срок передачи объекта по ДДУ строительной компанией, а также цена объекта и порядок ее уплаты.

Юристы нашей юридической компании ДДУ плюс выступают категорически против заключения предварительных договоров, а также внесения любого типа оплаты за объект строительства до регистрации ДДУ в Росреестре.

Если вы уже подписали предварительный ДДУ и внесли оплату, то мы поможем вам отстоять свои права в суде, если застройщик уклоняется от подписания основного договора. Юридические услуги в этом случае заключаются в переквалификации договора в судебном порядке и взыскании убытков со строительной компании в вашу пользу.